재건축 현금청산 판정과 손실 계산 — “물딱지”를 샀을 때 돌려받는 돈

조합원이 될 수 없는 매물을 시장에서는 “물딱지”라고 부릅니다. 투기과열지구 재건축 아파트를 조합설립인가 뒤에 샀는데 예외에 해당하지 않으면, 매수인은 새 아파트 대신 돈으로 정산받습니다. 이 글은 그 판정과 절차, 그리고 실제로 얼마를 잃을 수 있는지를 정리합니다.

1. 판정 — 조합원이 못 되면 제73조 준용 손실보상

도시정비법 제39조제2항 본문에 따라 조합원이 될 수 없는 사람에게 사업시행자는 「제73조를 준용하여 손실보상을 하여야 한다」(제39조제3항). 예외 여부는 파는 사람의 사정과 날짜로 정해집니다. 예외 목록은 지위양도 금지와 예외에, 날짜 기준은 기준일 함정에 정리했습니다.

2. 청산 절차와 기한 — 90일 협의, 60일 재결·소송

1. 협의 — 사업시행자는 「관리처분계획이 인가ㆍ고시된 다음 날부터 90일 이내에」 손실보상 협의를 해야 합니다(제73조제1항). 분양신청기간 종료일 다음 날부터 시작할 수도 있습니다.
2. 재결·소송 — 협의가 안 되면 「그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하여야 한다」(제73조제2항).
3. 지연이자 — 이 기간을 넘기면 사업시행자는 지연일수에 따른 이자를 줘야 합니다(제73조제3항). 이율은 시행령 제60조제2항이 정합니다. 「6개월 이내의 지연일수에 따른 이자의 이율: 100분의 5」, 6개월 초과 12개월 이내는 100분의 10, 12개월 초과는 100분의 15입니다.

청산 금액 자체는 시행령 제60조제1항에 따라 「청산금액은 사업시행자와 토지등소유자가 협의하여 산정한다」. 감정평가와 협의, 소송 결과에 따라 달라지므로 도구는 금액을 직접 넣거나 매수가 대비 비율로 가정하게 했습니다.

3. 지연이자 계산 예시 (가상)

4. 매수가 대비 손익 (가상)

15억 원에 사서 취득세·중개보수 등 부대비용으로 4.6%(6,900만 원)를 쓰고, 6억 원을 연 4.5%로 빌렸다고 가정합니다. 잔금 2025-08-20 부터 청산금을 받는 2027-03-01 까지 558일간 이자는 단리로 약 4,128만 원입니다. 청산금이 매수가의 90%인 13억 5천만 원이고 위와 같은 일정으로 지연이자(약 6,232만 원)가 붙는다면 회수액은 약 14억 1,232만 원입니다. 총 투입액 약 16억 1,028만 원보다 약 1억 9,795만 원 적습니다. 세금과 소송 비용은 넣지 않은 값입니다.

조합원 지위를 이어받았다면 얻었을 새 아파트 시세 차익까지 생각하면, 실제 손실(기회 손실)은 더 커집니다. 도구의 비교 칸에 신축 예상 시세와 분담금을 넣으면 그 차이를 계산합니다.

5. 승계해도 현금청산될 수 있는 경우 — 5년 재당첨 제한

제72조제6항에 따라 투기과열지구 정비사업의 분양대상자와 그 세대원은 「분양대상자 선정일(조합원 분양분의 분양대상자는 최초 관리처분계획 인가일을 말한다)부터 5년 이내에는 투기과열지구에서」 분양신청을 할 수 없습니다(상속·결혼·이혼으로 조합원 자격을 얻은 경우는 예외). 분양신청을 할 수 없는 사람은 제73조제1항제3호의 「제72조제6항 본문에 따라 분양신청을 할 수 없는 자」로 손실보상 협의 대상이 됩니다. 매수인 세대가 최근 5년 안에 다른 투기과열지구 정비사업에서 분양대상자로 선정된 적이 있다면 반드시 확인하세요.

6. 편법 거래는 형사처벌 대상

등기를 미루고 명의를 그대로 둔 채 사고파는 식으로 제한을 피하려는 거래가 있습니다. 제136조는 거짓 또는 부정한 방법으로 제39조제2항을 위반해 조합원 자격을 취득한 자와, 「제39조제2항을 회피하여 제72조에 따른 분양주택을 이전 또는 공급받을 목적으로 건축물 또는 토지의 양도ㆍ양수 사실을 은폐한 자」를 「3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다」고 정합니다.