재초환 정상주택가격상승분과 조합원별 분담 — 정기예금이자율 vs 시·군·구 집값 상승률, 그리고 청산금이 내 몫을 줄이는 이유

재건축부담금은 집값이 오른 만큼 다 걷는 것이 아니라, 그 동네에서 원래 기대할 수 있었던 상승분(정상주택가격상승분)을 먼저 뺍니다. 이 값이 클수록 초과이익이 줄어듭니다. 그리고 단지 전체 부담금을 조합원에게 나누는 비율은 조합원별 순이익으로 정합니다. 이 글은 두 계산을 차례로 정리합니다. 본문 금액은 가정한 계산 예시입니다.

1. 두 율 중 높은 쪽 하나를 곱한다

법 §10①은 정상주택가격상승분을 「개시시점 주택가액에 … 정기예금이자율과 종료시점까지의 해당 재건축 사업장이 소재하는 … 시·군·구의 평균주택가격상승률 중 높은 비율을 곱하여 산정」한다고 정합니다. 지표는 국토교통부 고시 「재건축초과이익 환수업무처리지침」(제2026-360호)이 정합니다.

• 정기예금이자율 — 한국은행 「예금은행 가중평균 수신금리」 중 순수저축성예금 「정기예금 6개월~1년 미만」 연이율(지침 §11). ECOS 에서 조회합니다.
• 평균주택가격상승률 — 한국부동산원 「시군구별 주택매매가격지수」, 기준일 매월 15일, 1개월 미만 기간은 전·후월 지수로 일 단위 안분(지침 §10). R-ONE 에서 조회합니다.

개시시점 주택가액 자체도 공시가격 총액에 공시기준일부터 개시시점까지의 정상상승분을 더해 정하고(법 §9①), 결정·부과 때는 종료시점 주택가액과 실거래가 비율로 조정합니다(§9②, 영 §6② — 조정 가액 = 종료시점 주택가액 × 개시시점 실거래가 ÷ 종료시점 실거래가). 부과기간이 10년을 넘으면 개시시점은 준공일부터 역산해 10년이 되는 날입니다(§8②).

2. 여러 해의 율은 곱해서 누적한다

국토교통부 「재건축부담금 업무매뉴얼」(2018.2)은 연도별 율을 소수로 바꿔 곱하는 방식을 예시로 보여 줍니다. 정기예금 1.45%·2.46%·1.75%·1.52%·1.57%를 (1 + r)로 곱하면 1.0905, 주택가격 −0.48%·2.65%·7.86%·4.46%·5.63%는 1.2158입니다(매뉴얼 p.24·26, 이 사이트 계산기로 재현). 이 예시라면 주택가격 쪽 누적 21.58%가 정상상승률이 됩니다. 매뉴얼은 면제 3천만원 시절의 구판이라 수치표는 비교용으로만 봐야 합니다.

3. 집값이 덜 오른 곳은 정기예금이자율이 바닥

디벨로퍼뉴스(2026.10.13) 보도에 따르면 대구 범어우방1차는 2016년 12월부터 2024년 9월까지 수성구 평균 아파트 매매가격지수 상승률이 9.94%로, 정기예금이자율 18.07%보다 낮아 현행 기준에서는 18.07%가 정상주택가격상승률로 적용된다고 합니다. 같은 기사는 인근 비재건축 유사단지 실거래가 상승률이 44.58%였다며 조합 측이 지역별 격차 반영을 건의하고 있다고 전했습니다 — 시행령이 바뀐 것이 아니라 건의 단계입니다.

예시 B (금액은 가정) — 이 두 율을 개시시점 주택가액 1,500억원에 적용하면 정상상승분은 높은 쪽 18.07%로 271억500만원입니다. 종료 3,000억원, 개발비용 1,000억원, 조합원 300명이라면 초과이익 228억9,500만원, 1인당 약 7,632만원으로 8천만원 이하라 면제입니다.

4. 「높은 쪽」을 언제 비교하나 — 해석에 따라 차이가 크다

법 문언은 「종료시점까지의 … 상승률 중 높은 비율」이고, 범어우방 보도도 기간 전체의 누적률끼리 비교했습니다. 반면 2018 매뉴얼의 예정액 산정표에는 연도별로 높은 것을 고르는 듯한 문구가 있어, 해마다 높은 쪽을 골라 곱하는 방식으로 읽는 해석도 있습니다. 어느 쪽이 실무 방식인지는 현행 매뉴얼로 확인하지 못했습니다.

예시 (가정) — 개시 2,500억원, 5년간 정기예금 3·4·2·5·3%, 평균주택가격 5·−2·6·1·4%. 기간 누적 비교면 정기예금 누적 18.17%가 주택가격 14.57%보다 높아 정상상승분 약 454억원, 해마다 높은 쪽을 곱하면 26.40%로 약 660억원입니다. 종료 6,000억원·개발비용 2,000억원·500명이라면 총 부담금이 약 118.7억원 vs 63.0억원으로 갈립니다. 계산기는 기간 누적 비교를 기본으로 하고, 연도별 방식은 「해석 미확정」 옵션으로 둡니다.

5. 조합원별 분담 — 순이익 비율

단지 총 부담금은 조합이 납부의무자이지만, 조합원별 분담기준과 비율은 관리처분계획에 명시해야 합니다(법 §6③). 시행령 §4는 그 비율을 ① 조합원별 개시시점 주택 가격, ② 종료시점 주택 가격 추정액, ③ 관리처분계획상 청산금을 「고려하여」 산정한 조합원별 순이익의 비율로 정하라고 합니다(영 §4①②). 실무 해설은 보통 「종료시점 추정액 − 개시시점 가격 − 납부한 청산금(환급받으면 더함)」으로 순이익을 셉니다(시행령 문언은 차감식까지 정하지 않음).

예시 (가정) — 위 예시 A(총 부담금 105억원, 500명, 균등하면 1인 2,100만원)에서 조합원 순이익 합계가 1,750억원이라면

• 甲: 종료 추정 12억 − 개시 5억 − 납부 청산금 3억 = 순이익 4억 → 105억 × 4/1,750 = 2,400만원
• 乙: 종료 추정 9억 − 개시 5억 + 환급 청산금 1억 = 순이익 5억 → 3,000만원

새 아파트가 더 비싼 甲이지만 분담금을 3억원 냈기 때문에 순이익이 줄어 乙보다 적게 냅니다. 이 계산은 관리처분계획의 비율을 모를 때의 추정이며, 계획서에 비율이 있으면 그 비율이 최종입니다. 1세대 1주택 장기보유 감경은 이렇게 나온 내 몫에 곱합니다(장기보유 감경 글).