재산분할 취득세 특례 1.5% — 위자료 대물변제(1~3%·중과)와 무엇이 다른가

이혼 재산분할로 집을 받는 사람도 취득세를 냅니다. 다만 세율이 낮습니다. 기본 계산은 무상취득 표준세율 3.5%에서 2%를 뺀 1.5%입니다. 같은 집을 위자료 대신 받으면 대물변제라 유상 취득이 되고, 일반 매매처럼 1~3%가 적용되며 다주택이면 중과됩니다. 이 글은 두 명목의 취득세를 지방교육세·농어촌특별세까지 포함해 비교합니다. 세율은 2026-10-04 기준 예시 값이므로 본인 조건을 확인하세요.

1.5%가 나오는 산식 — 3.5% − 2%

지방세법 제15조 제1항은 열거한 취득에 대해 "제11조 및 제12조에 따른 세율에서 중과기준세율을 뺀 세율로 산출한 금액을 그 세액으로" 한다고 정하고, 제6호에 "「민법」 제834조, 제839조의2 및 제840조에 따른 재산분할로 인한 취득"을 둡니다. 중과기준세율은 제6조 제19호의 1천분의 20, 곧 2%입니다.

재산분할은 대가 없는 취득이라 출발 세율은 무상취득 표준세율 3.5%(제11조 제1항 제2호)입니다. 그래서 3.5% − 2% = 1.5%입니다. 이 특례는 사실혼 해소에 따른 재산분할에도 적용됩니다(대법원 2016. 8. 30. 선고 2016두36864 판결).

다주택 중과도 받지 않습니다. 지방세법 시행령 제28조의6 제2항 제2호는 무상취득 중과(제13조의2 제2항)의 제외 대상으로 "법 제15조제1항제6호에 따른 세율의 특례 적용대상에 해당하는 경우"를 열거합니다.

부가세 포함 2.2% — 농특세 0.4%의 근거

• 지방교육세 = (표준세율 − 2%) × 20% → (3.5% − 2%) × 20% = 0.3% (지방세법 제151조 제1항 제1호)
• 농어촌특별세 = 특례로 감면된 2%분 × 20% = 0.4%. 농특세법 시행령 제4조 제4항의 비과세 목록은 지방세법 제15조 제1항 "제1호부터 제4호까지, 제7호"만 열거하고 제6호(재산분할)는 빠져 있기 때문입니다. 김해시 지방세 실무 안내도 재산분할 세율특례에 "감면분에 대한 농어촌특별세 과세"라고 적습니다. 전용 85㎡ 이하 주택은 서민주택이라 농특세가 비과세입니다(농특세법 제4조 제9호·시행령 제4조 제5항).

그래서 합계는 2.2%(85㎡ 이하 주택 1.8%)입니다. 다만 감면분 0.4%에 일반분 0.2%가 더 붙는지는 자료마다 표기가 달라 원문 확인이 더 필요합니다. 도구는 0.4%만 적용하고, 기준표에서 바꿀 수 있게 했습니다.

위자료 대물변제는 유상 — 1~3%, 다주택이면 8%·12%

지방세법 제10조의5 제3항 제1호는 "대물변제, 교환, 양도담보 등 유상거래를 원인으로 취득하는 경우"를 정합니다. 시행령 제18조의4 제1항 제1호 가목은 과세표준을 대물변제액으로 하되, 대물변제액이 시가인정액보다 적으면 시가인정액으로 한다고 정합니다. 그래서 위자료로 받은 주택은 일반 매매와 같은 유상 주택 세율이 적용됩니다.

• 6억 이하 1% · 6억 초과 9억 이하 (가액 × 2/3억 − 3)% · 9억 초과 3% (제11조 제1항 제8호)
• 받는 사람 세대가 이전 후 조정대상지역 2주택(비조정 3주택)이면 8%, 조정 3주택 이상(비조정 4주택 이상)이면 12% (제13조의2 제1항)

일부 자료는 위자료로 받은 부동산을 "무상취득 3.5%"로 적습니다. 그러나 위 조문은 대물변제를 유상거래로 명시합니다. 도구는 유상을 기본으로 두고, 무상 계산은 대안 설정으로만 둡니다.

가격대별 비교 — 받는 사람이 이전 후 1주택일 때

취득세 + 지방교육세 + 농특세 합계. 받는 사람이 이전 전 무주택이라 중과가 없는 경우입니다. 단위는 만 원입니다.

눈여겨볼 점이 있습니다. 저가 주택에서는 위자료 쪽 취득세가 오히려 적습니다. 6억 이하 유상 세율 1%가 재산분할 특례 1.5%보다 낮기 때문입니다. 85㎡ 초과 주택 기준으로 약 7억 2천만~7억 3천만 원 사이에서 역전됩니다. 하지만 이것은 취득세만 본 비교입니다. 위자료 명목이면 넘기는 사람에게 양도세가 과세될 수 있고, 그 금액이 보통 훨씬 큽니다(위자료로 집을 넘기면 양도소득세).

이혼 전에 등기하면 — 증여 의제

지방세법 제7조 제11항은 배우자 또는 직계존비속의 부동산을 취득하면 증여로 취득한 것으로 본다고 정합니다. 법률상 이혼이 성립하기 전에 등기하면 아직 배우자이므로 이 조항이 적용될 수 있습니다. 그러면 재산분할 특례 1.5%가 아니라 무상취득 3.5%가 되고, 조정대상지역 고가 주택이면 무상취득 중과 대상이 될 수도 있습니다. 위자료 채무 소멸을 같은 항 제4호의 "대가를 지급한 사실"로 인정받을 수 있는지는 해석례 확인이 더 필요합니다. 이처럼 법률상 이혼 전 등기에는 취득세 증여 의제 위험이 따릅니다. 재산분할 양도세·증여세 쪽 쟁점은 이혼 재산분할 양도세, 정말 0원일까에 정리했습니다.