최우선변제금은 내 계약일이 아니라 집주인이 대출받은 날로 정해진다

"서울은 보증금 1억6,500만원 이하면 5,500만원까지 보호된다"는 설명은 지금 근저당이 설정되는 경우에만 맞습니다. 내가 2026년에 계약했더라도 그 집에 근저당이 2015년에 설정돼 있었다면 2014년 기준(9,500만원 이하 → 3,200만원)이 적용됩니다. 이 규칙은 해석이 아니라 시행령 부칙에 글자로 적혀 있습니다.

기준 시점은 "담보물권을 취득한 날"이다

최우선변제 금액은 대통령령이 정하고(법 제8조 제3항), 그 대통령령은 1984년 이후 열 차례 넘게 개정됐습니다. 개정될 때마다 부칙에 같은 문장이 들어갔습니다.

대법원도 같은 취지입니다. 대법원 2002. 3. 29. 선고 2001다84824 판결(배당이의)의 판시사항은 "1989. 12. 30. 개정된 주택임대차보호법 시행 후 그에 기한 1990. 2. 19. 개정된 주택임대차보호법시행령이 시행되기 전에 근저당권이 설정된 경우, 소액임차인 해당 여부의 기준 시행령(= 위 개정 전 주택임대차보호법시행령)"입니다. 판결요지는 부칙이 "담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정에 의한다"고 규정한 취지를 밝히면서, 위임에 따른 새로운 대통령령이 아직 시행되기 전에 근저당권이 설정된 경우에는 구 시행령이 여전히 효력을 유지하고 개정 시행령이 소급 적용될 수 없다고 했습니다.

왜 이런 구조일까요. 최우선변제는 담보물권자보다 앞서 가져가는 예외적 권리입니다(법 제8조 제1항 — "다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리"). 은행이 대출해 줄 때는 "이 집에서 소액임차인에게 최대 얼마가 먼저 빠져나갈 수 있다"를 전제로 담보가치를 계산합니다. 나중에 대통령령이 그 금액을 올렸는데 이미 설정된 근저당에까지 적용하면 담보권자의 몫을 사후에 빼앗는 셈이 됩니다. 그래서 부칙이 예외 없이 담보물권 취득 시점을 기준으로 삼습니다.

실무에서는 등기사항증명서 을구의 가장 앞선 근저당·저당·전세권 설정일을 찾아 그 날짜가 어느 판본 구간에 들어가는지 보면 됩니다.

역대 기준표 — 금액도, 지역 열거도 바뀐다

아래는 원문(대통령령 판본별 XML)의 각 호 금액과 지역 문언을 그대로 옮긴 것입니다. 왼쪽이 소액임차인 기준(시행령 제11조 — 여기 해당해야 대상이 된다), 오른쪽이 보호액(시행령 제10조 제1항 — 실제로 받는 금액)입니다. 두 조문은 서로 다르고 금액도 다릅니다.

금액만 바뀐 것이 아닙니다. 각 호에 이름이 열거된 시·군이 판본마다 다릅니다.

• 김포시 — 2021. 5. 11. 판본부터 제2호. 2018년 판본에서는 제3호였습니다. 2019년에 설정된 근저당이라면 김포는 6,000만원 기준(보호액 2,000만원)입니다.
• 화성시 — 2018. 9. 18. 판본부터 제2호. 2016년·2014년 판본에는 어느 호에도 없어 제4호 "그 밖의 지역"입니다.
• 파주시 — 2018년 판본에서 제3호로, 이천시·평택시는 2021년 판본에서 제3호로 들어왔습니다.
• 세종특별자치시 — 2016년 판본에서는 제3호, 2018년 판본부터 제2호이고, 2014년 판본에는 열거가 없습니다.

그래서 판정기는 현행 라벨을 과거에 재사용하지 않고, 담보물권 설정일이 속한 판본의 조문 문언을 그대로 보여주면서 "이 판본에서는 김포가 2호에 없습니다" 같은 주의 문구를 함께 띄웁니다. 과밀억제권역은 「수도권정비계획법」 시행령 별표 1에 따르고 인천 등은 동·면 단위로 갈리므로 도구가 시·군 이름으로 자동 분류하지 않습니다.

금액 계산 — min(지역별 일정액, 보증금, 주택가액의 2분의 1)

계산은 세 단계입니다.

1. 해당 여부 — 보증금이 그 판본·그 지역의 기준(제11조) 이하여야 합니다. 1원이라도 넘으면 최우선변제금은 0원이고, 대신 확정일자 순위로만 배당받습니다.
2. 개별 보호액 — min(지역별 일정액(제10조①), 내 보증금). 보증금이 2,000만원이면 서울이라도 2,000만원까지입니다.
3. 한도와 안분 — 주택가액의 2분의 1을 넘을 수 없고(제10조②), 임차인이 여럿이면 개별 보호액 비율로 2분의 1을 나눕니다(제10조③). 여기서 주택가액은 시세가 아니라 “집행비용을 공제한 실제 배당할 금액”입니다(대법원 2001다8974 — 아래 인용).

그래서 한도의 분모는 시세도 감정가도 아니고 실제 배당할 금액입니다. 집행비용이 클수록, 낙찰가가 낮을수록 최우선변제 한도도 함께 내려갑니다. 시세 3억원짜리 집이 2억2,500만원에 낙찰되고 집행비용이 450만원이면 주택가액은 2억2,050만원이고 한도는 그 절반인 1억1,025만원입니다. 시세 3억원의 절반(1억5,000만원)으로 계산하면 한도를 3,975만원이나 크게 잡게 됩니다. 판정기도 이 판시에 따라 낙찰가 − 집행비용을 주택가액으로 보고 계산하므로, 예상 낙찰가율을 바꾸면 최우선변제금 한도도 함께 움직입니다.

예: 주택가액(= 배당할 금액) 1억원(2분의 1 = 5,000만원)에 서울 소액임차인 3명이 각각 개별 보호액 5,500만원(합 1억6,500만원)이라면, 각자 5,000만원 × (5,500 ÷ 16,500) = 약 1,666만원입니다. 판정기는 내림으로 생기는 단수 차이(이 예에서 2원)를 특정 임차인에게 임의로 붙이지 않고 "단수 차이"로 따로 표기합니다.

가정공동생활은 결론을 뒤집습니다. 부부가 각각 9,000만원으로 따로 계약했다면 개별로는 둘 다 서울 기준(1억6,500만원) 이하지만, 가정공동생활이면 1억8,000만원으로 합산되어 기준을 넘고 둘 다 최우선변제 대상이 아닙니다.

주택은 월세를 환산하지 않습니다

상가와 가장 크게 갈리는 지점입니다. 「상가건물 임대차보호법」 시행령 제2조는 "보증금 + 월차임 × 100"으로 환산보증금을 계산하지만, 주택임대차보호법 시행령에는 환산 규정이 없습니다. 시행령 제11조의 문언은 "법 제8조에 따라 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다"입니다. 시행령 전문에 "환산"이라는 문언이 한 번도 나오지 않습니다(원문 대조 완료).

따라서 보증금 8,000만원 + 월세 50만원인 반전세도 주택에서는 보증금 8,000만원만으로 판정합니다. 다만 월세를 전혀 고려하지 않는다는 취지를 직접 선언한 대법원 판례는 확인하지 못했으므로, 판정기와 이 글은 시행령 문언을 기준으로 계산한다고만 표기하고 단정하지 않습니다. 상가 기준은 상가 환산보증금·임대료 인상 상한 판정기에서, 보증금↔월세 전환은 전월세 전환율 계산기에서 보세요.

금액이 맞아도 0원이 되는 네 가지

여기에 판례가 만든 예외가 하나 더 있습니다. 대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결(배당이의)의 판시사항은 "대지에 관한 저당권 설정 후 지상에 건물이 신축된 경우, 건물의 소액임차인에게 그 저당권 실행에 따른 환가대금에 대한 우선변제권이 있는지 여부(소극)"입니다. 판결요지는 대지 저당권 실행 경매에서도 지상 건물 소액임차인의 우선변제가 인정되지만 그 법리는 "대지에 관한 저당권 설정 당시에 이미 그 지상 건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있다"고 합니다. 이 경우 대지와 건물의 환가대금을 나눠 따져야 하므로 판정기는 결론을 내지 않고 판정을 보류합니다.

정리

• 판정 기준일은 계약일·전입일이 아니라 최선순위 담보물권 설정일(시행령 각 개정 부칙, 대법원 2001다84824)
• 기준(제11조)에 해당해야 대상이 되고, 받는 금액은 보호액(제10조 제1항) — 두 조문은 다르고 금액도 다르다
• 최우선변제금 = min(지역별 일정액, 보증금, 주택가액의 2분의 1), 임차인이 여럿이면 안분(제10조②③) — 이때 주택가액은 낙찰대금에서 집행비용을 공제한 실제 배당할 금액이다(대법원 2001다8974)
• 가정공동생활이면 보증금을 합산해 1명으로 본다(제10조④) — 부부 각 9,000만원이면 합산 1억8,000만원으로 기준 초과
• 주택은 월세를 환산하지 않는다 — 시행령 제11조 문언이 "보증금이 … 이하인 임차인"
• 계산이 맞아도 배당요구를 하지 않으면 0원이고(98다12379), 배당요구 종기까지 인도·주민등록을 유지해야 한다(95다44597)
• 최우선변제금은 보증금의 일부일 뿐 — 나머지는 확정일자 순위로 배당받는다(다음 글)