전세가율 80%가 위험선이라는 말의 진짜 문제 — 깡통전세는 부채비율로 판정한다
"전세가율이 80%를 넘으면 위험하다"는 말은 기준이 틀린 것이 아니라 대상이 틀렸습니다. 전세가율은 내 보증금만 보는 숫자여서, 집주인이 이미 받아 놓은 대출을 한 푼도 반영하지 않습니다. 전세가율 70%인 집이 실제로는 시세의 120%가 걸려 있을 수 있습니다. 판정은 부채비율로 해야 하고, 그 "80%"라는 선에는 법적 근거가 없습니다.
두 지표는 분자가 다릅니다
선순위채권 = 근저당 채권최고액 + 선순위 임차보증금(다가구) + 가압류·압류·전세권 등. 여기에 내 보증금을 더해 주택가격으로 나눈 것이 부채비율입니다. 경매가 벌어졌을 때 내 앞에 서 있는 돈과 내 돈을 합쳐 집값과 비교하는 것이므로, 깡통전세 판정에 쓰이는 지표는 이쪽입니다.
| 사례 | 주택가격 | 선순위 근저당 | 내 보증금 | 전세가율 | 부채비율 |
|---|---|---|---|---|---|
| A — 근저당 없음 | 6억 | 0 | 4억 | 66.7% | 66.7% |
| B — 전세가율은 낮지만 | 4억 | 2억 | 2.8억 | 70.0% | 120.0% |
| C — 빌라 · 공시 2억 기준 | 2.8억 (공시 2억 × 140%) | 5천만 | 2.5억 | 89.3% | 107.1% |
B는 전세가율만 보면 "주의" 구간이지만 부채비율로는 시세 전액으로도 보증금이 남지 않는 구간입니다. 지금 당장 경매에 부쳐 주택가격 전액을 받아도 8천만원이 모자랍니다. 실제 경매는 감정가의 60~90% 선에서 낙찰되므로 손실은 더 커집니다.
부채비율이 100%를 넘으면 그 자체로 "집값 전부를 받아도 선순위 채권과 내 보증금을 모두 갚을 수 없다"는 뜻입니다. 이 구간은 업계 통념이 아니라 산수의 결과입니다.
"80%"에는 법적 근거가 없습니다
전세가율 60·70·80·90%라는 구간을 정한 법령은 없습니다. 「주택임대차보호법」과 같은 법 시행령에는 전세가율·부채비율이라는 개념 자체가 없고, 경매 배당에서 보증금을 얼마나 돌려받는지는 비율이 아니라 순위와 금액으로 결정됩니다(같은 법 제3조의2 제2항, 제8조).
법정 기준에 가장 가까운 것은 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금반환보증의 심사 기준입니다. 이것도 법령이 아니라 공사 내규이고 실제로 바뀌었습니다.
- 보증조건 — "전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 ‘주택가격 x 담보인정비율(90%)’ 이내일 것" (갱신보증은 ’23. 12. 31. 신청건까지 100%, ’24. 1. 1.부터 90%)
- 보증한도 — "주택가격 x 담보인정비율(90%) – 선순위채권 등"
- 공시가격 기준 — 주택가격 산정기준의 하나로 "공시하는 주택가격의 140%에 해당하는 금액"(’22. 12. 31. 이전 신청건은 150%) → 담보인정비율과 결합하면 공시가격의 126%가 상한
- 선순위채권 요건 — "선순위채권이 주택가액의 60% 이내일 것 * 주택가액 = 주택가격*담보인정비율" — 60%를 주택가격에 곱하는 것이 아니라 주택가격 × 90%에 곱합니다(= 주택가격의 54%)
- 단독·다중·다가구 — 위 60% 요건에 더해지는 "추가 확인사항": "선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한 금액이 주택가액의 80% 이내일 것". 상품개요가 이 항목을 "추가 확인사항"이라는 제목 아래 두고 있다는 점이 중요합니다 — 80%는 60%를 대체하지 않습니다. 다가구는 등기부상 선순위채권이 주택가액의 60% 이내이면서 동시에 다른 세입자 보증금까지 합한 금액이 80% 이내여야 합니다. 근저당만으로 주택가액의 70%라면 합계가 80% 안이어도 가입할 수 없습니다.
세 요건 밖에도 보증신청 기한(신규는 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간의 1/2 경과 전), 전세보증금 상한(수도권 7억·그 밖 5억원 이하), 계약기간 1년 이상, 공인중개사를 통한 계약서, 위반건축물·권리침해 없을 것 같은 조건이 함께 있습니다. 담보인정비율 80%·공시가격 적용비율 112%로 추가 하향하는 방안도 거론됩니다. 그래서 판정기는 이 값들을 코드에 박지 않고 전부 편집 가능한 예시 기본값으로 두고 khug.or.kr 확인 링크를 붙였습니다.
정리하면 "위험선"이라고 부를 수 있는 숫자는 보증 가입 가능 여부를 가르는 선이고, 그것도 90%(공시가격 기준으로는 126%)이며 내규로 변합니다. 전세가율 80%는 법정 기준이 아닙니다. 판정기 화면의 60·80·90% 구간도 "법정 기준이 아닌 참고 구간"이라는 배지를 항상 함께 띄웁니다.
근저당은 "채권최고액"으로 보세요
등기사항증명서 을구에 적힌 금액은 실제 대출 잔액이 아니라 채권최고액입니다. 금융기관은 이자·지연손해금까지 담보하려고 대출액의 통상 110~130%로 설정합니다. 채권최고액 6,000만원이면 실제 대출은 5,000만원 전후(설정비율 120% 가정)인 경우가 많습니다.
그러면 어느 값을 써야 할까요. 두 가지가 다 필요합니다.
- 계약 전 안전도 판단 — 채권최고액. 대출 잔액은 등기부에 나타나지 않고, 집주인이 한도 안에서 다시 빌릴 수도 있습니다. 보수적으로 보는 쪽이 안전합니다.
- 경매 배당 추정 — 실제 채권액. 배당에서 은행은 실제 채권액(원리금)까지만 받습니다. 채권최고액을 그대로 쓰면 내 배당액을 과소평가할 수 있습니다.
그래서 판정기는 "채권최고액 그대로 사용"과 "÷ 설정비율로 추정 대출액 사용"을 선택하게 하고, 설정비율(기본 120%)도 직접 바꿀 수 있게 했습니다. 이 120%는 등기 실무 관행이며 법정 수치가 아닙니다.
한 가지 더. 대출을 다 갚아도 근저당을 말소하지 않으면 등기부에 그대로 남습니다. "이미 갚은 대출"이라는 집주인의 말만 믿지 말고, 잔금일에 말소를 조건으로 하는 특약을 넣고 말소 등기를 확인하세요.
주택가격을 무엇으로 보느냐로 결론이 갈립니다
부채비율의 분모인 "주택가격"은 하나로 정해져 있지 않습니다.
| 근거 | 성격 | 실무 |
|---|---|---|
| 매매 시세(실거래가) | 거래가 많은 단지에서 가장 현실적 | 아파트는 실거래가 기준 |
| 공시가격 × 적용비율 | 공적 가격이지만 시세보다 낮게 형성 | 빌라·다세대는 공시가격 기준이 실무(보증기관도 이 방식) |
| 감정평가액 | 경매 감정가의 기초 | 거래 사례가 없는 단독·다가구 |
같은 집인데 시세로 보면 "주의", 공시가격으로 보면 "깡통전세"가 되는 일이 흔합니다. 판정기는 어느 값을 고르지 않고 세 값의 결과를 나란히 보여주고, 위험 단계가 갈리면 경고합니다. 판단은 보수적인 쪽(낮은 주택가격)으로 하세요 — 경매에서 실제로 쓰이는 것은 감정가이고, 그마저 낙찰가율이 곱해집니다.
등기부에 나타나지 않는 위험 3종
부채비율을 정확히 계산하려면 등기사항증명서만으로는 부족합니다. 분자에 들어가야 하는데 등기부에 없는 항목이 셋 있습니다.
다가구주택은 한 채에 여러 임차인이 있고 그들의 보증금은 등기되지 않습니다. 같은 법 제3조의6 제3항은 "주택의 임대차에 이해관계가 있는 자는 확정일자부여기관에 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있다"고 정하고, 제4항은 "임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 …정보제공을 요청할 수 있다"고 정합니다. 계약 전에는 임대인의 동의가 필요하다는 점이 중요합니다 — 동의를 거부하는 임대인이라면 그 자체가 신호입니다.
조세 채권은 등기 없이도 우선순위를 가집니다. 법 제109조 제1항은 임차하려는 자가 임대인의 동의를 받아 미납 국세·체납액의 열람을 신청할 수 있다고 하고, 제2항은 "보증금이 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 임차인은 임대차 기간이 시작하는 날까지 임대인의 동의 없이도 신청할 수 있다"고 정합니다. 그 금액은 시행령 제97조 제2항이 1천만원으로 정해 두었습니다. 즉 보증금 1천만원을 넘으면 계약 후에도 임대차 시작일까지는 동의 없이 열람할 수 있습니다.
2023. 4. 18. 신설된 조문입니다. "임대차계약을 체결할 때 임대인은 다음 각 호의 사항을 임차인에게 제시하여야 한다. 1. 제3조의6제3항에 따른 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보 … 2. 「국세징수법」 제108조에 따른 납세증명서 및 「지방세징수법」 제5조제2항에 따른 납세증명서…" — 요구하는 것이 아니라 임대인의 의무입니다.
이 셋을 빼고 계산한 부채비율은 실제보다 낮게 나옵니다. 깡통전세 사고가 "등기부는 깨끗했는데"라는 말로 시작하는 이유가 여기 있습니다.
정리
- 전세가율 = 보증금 ÷ 주택가격 / 부채비율 = (선순위채권 + 보증금) ÷ 주택가격 — 깡통전세 판정은 부채비율로
- 전세가율 70%여도 근저당이 시세의 50%면 부채비율은 120%
- "전세가율 80% 위험"은 법정 기준이 아니다 — 법정 기준에 가장 가까운 값은 HUG 담보인정비율 90%·공시가격 적용비율 140%(= 공시가격의 126%)이고 이는 법령이 아닌 공사 내규로 이미 한 번 바뀌었다(적용비율은 ’22. 12. 31. 이전 신청건 150%, 담보인정비율은 갱신보증 기준 ’24. 1. 1.부터 90%)
- 선순위채권 한도 60%(단독·다중·다가구는 여기에 80% 요건이 추가)의 기준은 주택가격이 아니라 "주택가액 = 주택가격 × 담보인정비율" — 80%는 60%를 대체하는 완화가 아니라 함께 충족해야 하는 조건이다
- 근저당은 채권최고액으로 보되(설정비율 통상 110~130%), 배당 추정에는 실제 채권액을 쓴다
- 주택가격을 시세·공시가격·감정가 중 무엇으로 보느냐로 판정이 갈린다 — 보수적인 값으로
- 다가구 선순위 보증금(법 제3조의6)·임대인 체납 세금(국세징수법 제109조)·임대인의 정보 제시 의무(법 제3조의7)는 등기부에 없다
- 최우선변제 해당 여부는 계약일이 아니라 담보물권 설정일의 시행령으로 판정된다 — 다음 글에서 다룹니다
- 법제처 국가법령정보센터. 「주택임대차보호법」 제3조의6(확정일자 부여 및 임대차 정보제공 등) 제3항·제4항. 원문
- 법제처 국가법령정보센터. 「주택임대차보호법」 제3조의7(임대인의 정보 제시 의무) <본조신설 2023. 4. 18.>. 원문
- 법제처 국가법령정보센터. 「주택임대차보호법」 제3조의2(보증금의 회수) 제2항 — 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인의 경매·공매 우선변제권(임차주택의 대지를 포함한 환가대금). 원문
- 법제처 국가법령정보센터. 「국세징수법」 제109조(미납국세 등의 열람) 제1항·제2항 및 같은 법 시행령 제97조 제2항("1천만원")·제3항. 원문
- 주택도시보증공사(HUG). 전세보증금반환보증 상품개요 — 보증한도 "주택가격 x 담보인정비율(90%) – 선순위채권 등", 보증조건 "전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 ‘주택가격 x 담보인정비율(90%)’ 이내일 것", 등기부등본상 확인사항 "② 선순위채권이 주택가액의 60% 이내일 것 * 주택가액 = 주택가격*담보인정비율", 단독·다중·다가구 추가 확인사항(다른 세입자들의 선순위 보증금액 합산, 주택가액의 80% 이내), 주택가격 산정기준(공시가격의 140% — ’22. 12. 31. 이전 신청건은 150%). 2026년 9월 11일 본문 직접 확인 · 공사 내규이며 수시 변경. 바로가기
- 한국부동산원. 부동산테크 전세가율 조회 / R-ONE 부동산통계정보시스템 — 읍면동·시군구별 전세가율 통계. 바로가기
- 대한민국 법원경매정보 — 매각가율(낙찰가율) 통계와 사건 내역. 바로가기
- 대한민국 법원 인터넷등기소 — 등기사항증명서(갑구·을구) 열람·발급. 바로가기