중도금 무이자·이자후불제·자납 중 무엇이 싼가 — 예금금리 손익분기 하나로 판정하기

세 방식은 계약금·중도금·잔금 원금이 모두 같습니다. 다른 것은 중도금 기간 동안 드는 금융비용뿐입니다. 후불제는 대출 이자를, 자납은 그 돈을 예금에 두었으면 받았을 이자를 냅니다. 그래서 「내 예금금리가 얼마냐」 하나로 판정이 갈립니다.

세 방식의 비용 식

보증료는 HUG 주택구입자금보증 산정식 「보증금액 × 보증료율 × 보증기간에 해당하는 일수/365」를 씁니다. 보증료율은 연 0.130%(단일요율, 2026-10-13 조회)입니다. 세 방식은 같은 기준일(실제 잔금일)로 맞춰야 비교가 됩니다. 기준일이 다르면 하루치 이자만큼 판정이 흔들립니다.

예시 — 천안 5단지 84A 일정, 금리 4.5%

분양가 562,600,000원, 중도금 6회 × 56,260,000원(공고값)에 전액을 대출로 냈다고 봅니다. 개시일·잔금일 2029-01-15, 대출 금리 4.5%, 예금 세전 3.0%는 모두 가정값입니다(2026-10-13 기준). 보증료는 계약자 부담으로 계산했습니다.

예금 세전 3.0%라면 자납이 후불제보다 9,755,432원 덜 듭니다. 대출 금리 4.5%가 세후 예금금리 2.538%보다 높기 때문입니다. 무이자는 같은 단지가 대납 이자까지 떠안는 조건이라, 분양가를 더 받지 않았다면 후불제보다는 항상 쌉니다. 다만 보증료 607,142원은 계약자 몫이라, 예금 세전 금리가 약 0.154%(무이자 vs 자납 손익분기)보다 낮은 계좌에 돈을 두고 있다면 전부 자납이 더 쌉니다.

손익분기 예금금리 — 세후 4.6302%, 세전 5.4731%

자납 비용은 예금금리에 비례해서 늘어납니다. 후불제 비용은 예금금리와 무관합니다(전액 대출일 때). 두 직선이 만나는 점이 손익분기입니다.

g* = (후불 이자 + 직접 이자 + 보증료 + 기타 비용) ÷ Σ(대출액 × 일수/연기준)

예시에서 g*는 세후 4.6302%이고, 15.4% 원천징수를 되돌리면 세전 5.4731%입니다. 대출 금리 4.5%보다 조금 높은 이유는 보증료 때문입니다. 보증료가 0이고 금리가 고정이면 g*는 대출 금리와 같아집니다.

예금을 세전 5.47% 넘게 굴릴 수 없다면, 여유 자금이 있을 때는 자납이 쌉니다. 반대로 그보다 높은 확정 수익처가 있으면 후불제 대출로 내고 돈을 굴리는 편이 낫습니다. 금리가 바뀌는 변동형이면 손익분기도 같이 움직입니다(2027-07부터 5.0%면 세후 5.0334%). 계산기는 두 비용 차이가 1만원 미만이면 「사실상 같음」으로 판정합니다.

무이자 단지가 분양가를 더 받았다면 — 프리미엄 손익분기

무이자 조건 대신 분양가가 높게 책정됐다면 그 차액은 비용입니다. 오른 분양가에는 취득세도 붙습니다. 무이자가 후불제보다 유리하려면 오른 금액이 다음보다 작아야 합니다.

Δ* = 후불 이자 합계 ÷ (1 + 취득세율) — 예시에서 취득세율 1.1%(예시값)면 20,754,017원입니다.

두 단지의 납부 일정이 다르면 이 비교는 성립하지 않습니다. 각 단지를 따로 계산해 금액만 비교하세요.

무이자에도 위험이 있다

천안 5단지 공고는 「사업주체의 부도·파산 등으로 보증사고가 발생할 경우 시행위탁자가 대납하던 중도금 대출이자는 계약자가 부담하여야 하는 경우가 발생할 수 있습니다」라고 적고 있습니다. 성남 금토 공고에도 「사업주체 및 시공사의 부도·파산 등으로 보증사고가 발생 할 경우 당사가 대납하던 중도금 대출이자를 계약자가 부담하여야 하는 경우가 발생할 수 있음」이 있습니다. 무이자·후불제 모두 대납은 사업주체의 신용에 기대고 있습니다.

선납할인 vs 예금 — 할인율이 세후 예금금리보다 높아야

성남 금토 공고는 「중도금을 약정일 이전에 납부하는 경우에는 선납금액에 대하여 연 2.5%의 할인율(선납당일 기준)을 적용」한다고 정합니다. 잔금은 입주지정기간 개시일을 기준으로 할인합니다. LH 주택분양규정 시행세칙 §25①의 식은 「할인대상금액 × 할인대상기간/365일(윤년의 경우 366일) × 선납일의 할인율」입니다. 민간 단지는 공급계약서가 정한 대로 따릅니다.

같은 공고에 「선납금액은 주택 분양보증을 받을 수 없고」라는 문구도 있습니다. 숫자가 플러스여도 사업주체가 부도나면 선납금은 보증 대상이 아닐 수 있습니다. 선납할인을 받으면 그만큼 취득세 과세표준도 줄어듭니다(지방세법 시행령 §18① 단서). 입주 날 돈 계산은 분양 잔금 계산에 정리했습니다.

정리

• 원금은 같고 금융비용만 다릅니다. 같은 일정·같은 기준일로 비교하세요.
• 후불제 vs 자납은 손익분기 예금금리(예시 세전 5.4731%) 하나로 갈립니다. 대출 금리 + 보증료만큼입니다.
• 무이자는 분양가 프리미엄이 Δ*보다 작을 때만 유리하고, 보증사고 시 대납 이자 위험이 있습니다.
• 후불 이자가 어떻게 쌓이는지는 중도금 이자후불제 계산법에서 회차별로 볼 수 있습니다.