중도금 이자후불제 계산법 — 6회차 대출이자 2,098만원은 어떻게 쌓이나 (입주지정기간 개시일 전일까지)
이자후불제는 이자가 없는 것이 아니라 이자를 나중에 한꺼번에 내는 조건입니다. 중도금 대출 이자를 사업주체가 입주 전까지 대신 내 주고, 계약자는 잔금 낼 때 그동안 쌓인 이자를 한 번에 갚습니다. 그 금액은 회차마다 「대출액 × 금리 × 일수」로 쌓입니다.
공고문이 정한 구조 — 개시일 전일까지 대납, 잔금 때 일괄
천안 아이파크 시티 5단지 입주자모집공고(2026-02-20)는 이렇게 적고 있습니다. 「입주지정기간 개시일 전일까지의 대출이자는 시행위탁자가 대납(시행위탁자가 대납한 대출이자 전액은 잔금 납부시 일괄 납부하여야 함)하고, 입주지정기간 개시일로부터 발생한 중도금 대출이자는 계약자가 중도금 대출기관에 직접납부 해야 합니다.」
성남 금토지구 A-3블록 중흥S-클래스 본청약 공고(2024-06-28)도 같은 틀입니다. 「중도금 대출이자는 분양가의 총 60%내에서 입주지정일(입주개시일) 전일까지 사업주체에서 대납해주며, 입주 시 납부된 이자를 사업주체에 일시 납부하여야 함.」
- 후불 이자 — 대출 실행일 ~ 입주지정기간 개시일 전일. 사업주체가 대납하고 잔금 때 계약자가 갚습니다.
- 직접 이자 — 개시일부터 실제로 대출을 갚는 날 전일까지. 계약자가 은행에 직접 냅니다.
- 무이자 조건이면 후불 이자를 사업주체가 부담합니다. 개시일 이후 직접 이자는 무이자 단지도 보통 계약자 몫입니다.
회차별로 직접 계산해 보기
천안 5단지 84A(4~5층) 공고값을 씁니다. 분양가 562,600,000원, 중도금 6회 × 56,260,000원(각 10%), 중도금 날짜는 2026-07-08 / 2026-12-08 / 2027-06-08 / 2028-01-10 / 2028-05-08 / 2028-09-08입니다. 공고에는 「입주예정월 : 2029년 01월 예정」만 있습니다. 그래서 개시일은 2029-01-15로 가정했고, 금리 연 4.5%도 가정값입니다(어느 공고에도 없는 숫자입니다). 중도금 전액을 대출로 냈다고 봅니다.
| 회차 | 실행일 | 일수 (→ 개시일 전일) | 후불 이자 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026-07-08 | 922일 | 6,388,207원 |
| 2회 | 2026-12-08 | 769일 | 5,326,974원 |
| 3회 | 2027-06-08 | 587일 | 4,064,592원 |
| 4회 | 2028-01-10 | 371일 | 2,566,551원 |
| 5회 | 2028-05-08 | 252일 | 1,743,403원 |
| 6회 | 2028-09-08 | 129일 | 892,585원 |
| 합계 | 20,982,312원 |
(금리 4.5%·개시일 2029-01-15 가정, 2026-10-13 기준.) 1회차 하나가 전체의 30%를 차지합니다. 일찍 빌린 돈일수록 오래 이자가 붙기 때문입니다. 일수는 실행일을 넣고 개시일은 뺀 날 수입니다. 그래서 개시일 「전일」까지라는 공고 문언과 맞습니다.
윤년 2028년 — 「365일(윤년 366일)」을 어떻게 적용하나
저축은행 여신거래기본약관 §3① 단서는 「윤년의 경우 1년을 366일로 보고 계산하여야 한다」고 정합니다. 표준 여신거래약정서에도 「1년을 365일(윤년은 366일)로 보고 1일 단위로 계산」이라고 적혀 있습니다. 위 표는 기간을 연도별로 잘라서 계산했습니다. 2028년 안의 날짜는 ÷366, 나머지 해는 ÷365입니다.
모든 날을 ÷365로 계산하면 합계가 21,016,575원으로 34,263원 늘어납니다. 분양 일정이 2028년을 지나는 단지라면 차이가 납니다. 은행 가계용 약관은 약정이자 계산을 약정서에 맡기므로, 실제 기준은 대출 약정서로 확인하세요. 연도별 분할은 약관 문언을 연도 단위로 적용한 해석입니다.
계산기는 회차마다 분수를 그대로 더한 뒤 원 미만을 한 번만 버립니다. 은행은 매달 결제분마다 끝수를 처리하므로 실제 대납 이자와 수십~수백 원 차이가 날 수 있습니다. 정확한 금액은 사업주체 정산서가 기준입니다.
금리가 바뀌면 — 변동금리 중도금 대출
중도금 집단대출은 변동금리가 흔합니다. 같은 일정에서 2027-07-01부터 금리가 5.0%로 오른다고 하면, 그날 이후 일수에만 새 금리가 붙어 후불 이자 합계가 22,862,058원이 됩니다. 4.5% 고정보다 187만원쯤 많습니다(가정값). 계산기는 금리 변경일을 최대 3개까지 넣을 수 있습니다.
입주지정일이 바뀌면 기준도 바뀐다
천안 5단지 공고는 입주지정일이 앞당겨지거나 늦춰져도 중도금 대출 이자는 「변경된 입주지정기간 개시일 전일까지」 시행위탁자가 낸다고 적고 있습니다. 개시일이 곧 후불 이자의 마감선이라는 뜻입니다.
| 개시일 | 후불 이자 합계 | 차이 |
|---|---|---|
| 2028-12-16 (30일 앞당김) | 19,735,621원 | −1,246,691원 |
| 2029-01-15 (기준) | 20,982,312원 | — |
| 2029-02-14 (30일 늦춤) | 22,230,821원 | +1,248,509원 |
사업주체는 실제 입주 가능일 2개월 전에 입주예정월을, 1개월 전에 실제 입주 가능일을 통보해야 합니다. 입주지정기간은 60일 이상(500세대 미만은 45일 이상)으로 잡아야 합니다(주택공급에 관한 규칙 §60의2). 통보를 받으면 개시일을 그 날짜로 바꿔 다시 계산하세요. 개시일 뒤에 잔금을 늦게 내는 비용은 분양 잔금 계산에서 다룹니다.
정리
- 후불 이자 = Σ 회차 대출액 × 금리 × (실행일 ~ 개시일 전일) 일수 ÷ 365(윤년 366). 잔금 때 한꺼번에 냅니다.
- 예시(4.5%·개시일 가정)에서 6회차 합계는 20,982,312원이고, 1회차가 가장 큽니다.
- ÷365 고정·금리 변동·개시일 변경은 모두 금액을 바꿉니다. 대출 약정서와 통보받은 개시일로 다시 계산하세요.
- 후불제가 무이자·자납보다 얼마나 비싼지는 무이자·이자후불제·자납 비교에서 이어집니다.