분양 잔금 계산 — 입주 날 필요한 돈은 잔금 30%가 아니다 (중도금 상환·후불 이자·보증료까지)
공고문의 「잔금 30%」는 분양가 중 아직 안 낸 몫일 뿐입니다. 중도금을 대출로 냈다면 입주 날 그 대출도 갚아야 합니다. 이자후불제라면 그동안 쌓인 이자도 같이 냅니다. 잔금대출로 갈아타지 않는 한, 입주 날 필요한 현금은 분양가 전체에 가깝습니다.
입주일 필요 현금 식
필요 현금 = 잔금 + 옵션 잔금 + 중도금 대출 상환 + 후불 이자(후불제) + 직접 이자(개시일~잔금일) + 보증료 정산(해당 시) − 잔금대출 실행액
천안 5단지 공고는 「사업주체가 선납부(대납)한 이자후불제 관련 대출이자 전액은 계약자가 잔금 납부시 일괄 납부하여야 합니다」라고 적고 있습니다. 이를 내지 않으면 입주가 거부될 수 있다는 문구도 함께 있습니다.
예시 — 잔금 1억9,691만원이 아니라 5억5,545만원
천안 5단지 84A(4~5층) 공고값입니다. 분양가 562,600,000원, 잔금 196,910,000원(35%), 중도금 6회 337,560,000원(60%)을 전액 대출로 냈다고 봅니다. 금리 4.5%와 개시일·잔금일 2029-01-15는 가정값이고, 잔금대출은 0원으로 둡니다(2026-10-13 기준).
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 잔금 | 196,910,000원 |
| 중도금 대출 상환 | 337,560,000원 |
| 후불 이자 (6회차 합계) | 20,982,312원 |
| 입주일 필요 현금 | 555,452,312원 |
HUG 보증료 607,142원은 보통 대출 실행 때 내므로 여기서는 별도로 봤습니다. 보증료를 사업주체가 대납했다가 입주 때 정산하는 조건이라면 이 금액을 더하세요. 잔금대출을 3억원 받는다면 필요 현금은 255,452,312원으로 줄어듭니다. 잔금대출 한도는 LTV·DSR 심사로 정해지니 DSR 계산기로 먼저 확인하세요.
잔금을 개시일보다 30일 늦게 내면
입주지정기간 개시일부터는 대출 이자를 계약자가 은행에 직접 냅니다. 같은 예시에서 잔금·대출 상환을 2029-02-14(개시일 + 30일)에 하면 이렇게 늘어납니다.
- 직접 이자: 회차당 208,084원 × 6 = 1,248,504원
- 보증료: 보증기간이 늘어 607,142원 → 643,211원(+36,069원)
후불 이자는 개시일 전일에서 멈추므로 그대로입니다. 입주지정기간은 60일 이상(500세대 미만은 45일 이상)이어야 합니다(규칙 §60의2②). 기간 안에 잔금을 내면 연체료는 붙지 않지만 직접 이자는 날마다 늘어납니다. 기간을 넘기면 공급계약서의 연체료가 붙습니다. 연체료율은 계약 때 정한 금융기관 연체금리 범위 안이어야 합니다(§61①).
잔금 10%는 사용검사 뒤로 나눠질 수 있다
잔금은 사용검사일 이후 받습니다(§60④4). 다만 동별 사용검사나 임시 사용승인으로 입주하는 경우가 있습니다. 이때는 「전체입주금의 10퍼센트에 해당하는 금액을 제외한 잔금은 입주일에, 전체입주금의 10퍼센트에 해당하는 잔금은 사용검사일 이후에」 받을 수 있습니다. 예시라면 56,260,000원이 사용검사 뒤로 밀리고, 입주일 잔금은 140,650,000원이 됩니다. 구체적인 납부 시기는 공급계약서가 정합니다.
반대로 사업주체가 입주예정일에 입주를 시키지 못하면 어떻게 될까요. 실입주개시일 이전에 납부한 입주금에 연체료율을 적용한 지체상금을 지급하거나 잔금에서 빼야 합니다(§61②). 계산기는 연체료·지체상금을 계산하지 않습니다.
취득세 — 선납할인은 과표를 줄이고, 대출 이자는 조문 구조상 빠진다
지방세법 시행령 §18① 단서는 「취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로」 과세표준을 정합니다. 선납할인을 받으면 그만큼 취득세 과표가 줄어듭니다. 같은 단서는 「법인이 아닌 자가 취득한 경우에는 제1호, 제2호 또는 제7호의 금액을 제외」한다고도 정합니다. 1호는 건설자금 차입금 이자 등 금융비용, 2호는 할부·연부 이자 상당액과 연체료입니다. 그래서 개인의 중도금 대출 이자·후불 이자는 조문 구조상 과표에 들어가지 않습니다.
다만 분양계약서에서 이자를 분양대금에 넣은 경우처럼 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 세액은 관할 시·군·구에 확인하세요. 금액 계산은 취득세·등기비용 계산기에서 할 수 있습니다. 선납할인이 예금보다 나은지는 무이자·후불제·자납 비교의 선납 항목을 보세요.
정리
- 입주 날 현금 = 잔금 + 중도금 대출 상환 + 후불 이자 (+ 옵션 잔금·직접 이자·보증료 정산) − 잔금대출.
- 예시는 잔금 196,910,000원이지만 필요 현금은 555,452,312원입니다(잔금대출 0 가정).
- 개시일 이후 하루하루 직접 이자가 붙습니다. 30일이면 예시에서 약 125만원입니다.
- 후불 이자가 어떻게 쌓이는지는 중도금 이자후불제 계산법에서 회차별로 볼 수 있습니다.