조합원 입주권 양도세 계산법 — 관리처분인가 전후로 양도차익을 나누는 이유와 18억 입주권 실제 계산
재건축·재개발 조합원이 받은 입주권을 팔면 양도차익을 한 덩어리로 계산하지 않습니다. 관리처분계획 인가일을 경계로 인가 전 몫(기존 집이 오른 몫)과 인가 후 몫(입주권 프리미엄)으로 나눕니다. 장기보유특별공제는 인가 전 몫에만 붙기 때문에 이 구분이 세금을 크게 바꿉니다.
입주권 = 기존 집 몫 + 프리미엄 몫
경계가 되는 값은 권리가액(기존 건물과 부수토지의 평가액)입니다. 관리처분계획에서 정한 가격이고, 바뀌면 바뀐 가격을 씁니다(시행령 §166④).
- 인가 전 양도차익 = 권리가액 − 기존 집 취득가액 − 인가 전 필요경비. 내 집이 인가일까지 오른 몫입니다.
- 인가 후 양도차익 = 양도가액 − (권리가액 + 납부한 청산금) − 인가 후 필요경비. 입주권이 된 뒤 붙은 프리미엄입니다.
장기보유특별공제는 법 §95②가 조합원입주권에 대해 「관리처분계획 인가 … 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정」한다고 정했습니다. 그래서 인가 후 몫은 아무리 오래 들고 있어도 공제가 0입니다.
청산금을 낸 경우와 받은 경우
| 구분 | 인가 후 양도차익 | 인가 전 양도차익 |
|---|---|---|
| 청산금 납부 (영 §166①1) | 양도가액 − (권리가액 + 납부 청산금) − 인가 후 경비 | 권리가액 − 취득가액 − 인가 전 경비 |
| 청산금 수령 (영 §166①2) | 양도가액 − (권리가액 − 받은 청산금) − 인가 후 경비 | (권리가액 − 취득가액 − 경비) × (권리가액 − 받은 청산금) ÷ 권리가액 |
청산금을 받았다면 기존 집 일부를 이미 현금으로 판 셈입니다. 그래서 인가 전 몫 가운데 청산금 비율만큼은 빼고, 그 부분은 청산금을 받을 때 따로 신고합니다. 이 경우는 입주권 지금 팔까, 새 아파트 받고 팔까의 청산금 절에서 다룹니다.
18억 입주권을 손으로 계산하기
가상의 사례입니다. 2016-01-15에 5억원(취득세 등 포함)에 산 집에 인가일까지 살았습니다. 인가 전 경비는 1,000만원입니다. 2020-02-20 관리처분인가가 났고 권리가액은 8억원, 청산금(분담금)은 2억원을 냈습니다. 2026-11-20에 입주권을 18억원에 팔았고 중개보수 등은 1,500만원입니다. 다른 주택이 없는 1세대1주택 비과세 대상입니다.
| 단계 | 계산 | 금액 |
|---|---|---|
| 인가 후 양도차익 | 18억 − (8억 + 2억) − 1,500만 | 7억 8,500만원 |
| 인가 전 양도차익 | 8억 − 5억 − 1,000만 | 2억 9,000만원 |
| 장기보유특별공제 | 인가 전분 × 32% (보유 4년 16% + 거주 4년 16%, 표2) | 9,280만원 |
| 고가 안분 | 차익·공제 × (18억 − 12억) ÷ 18억 = 6/18 | 차익 3억 5,833만 / 공제 3,093만 |
| 과세표준 | 358,333,333 − 30,933,333 − 기본공제 250만 | 3억 2,490만원 |
| 양도소득세 | 9,406만 + (3억 2,490만 − 3억) × 40% | 1억 402만원 |
| 지방소득세 | 소득세 × 1/10 | 1,040만 2천원 |
| 합계 | 1억 1,442만 2천원 |
보유 기간은 10년이 넘지만 장기보유특별공제율은 32%뿐입니다. 공제 기간은 취득일부터 관리처분인가일까지(4년)이기 때문입니다(시행령 §166⑤1). 이 부분을 틀려 추징당하는 사례가 많아서 입주권 장기보유특별공제는 관리처분인가일에서 멈춘다에서 따로 정리했습니다.
같은 입주권이 과세라면 4억 4,687만원
세대에 다른 주택이 있어 비과세가 안 되면 12억 안분도 없고 표1(연 2%)을 씁니다. 인가 전분 2억 9,000만원 × 8% = 2,320만원만 공제됩니다. 과세표준은 10억 4,930만원이고, 소득세 4억 624만 5천원과 지방소득세를 더해 4억 4,686만 9,500원입니다. 같은 입주권이 비과세 대상이면 세금이 1/4로 줄어듭니다.
| 조건 | 세금(지방 포함) |
|---|---|
| 1세대1주택 비과세 대상, 18억 양도 | 1억 1,442만 2천원 |
| 과세(다른 주택 보유), 18억 양도 | 4억 4,686만 9,500원 |
| 1세대1주택 비과세 대상, 11.5억 양도 | 0원 (12억 이하 전액 비과세) |
| 청산금 2억 수령, 권리가액 10억, 15억 양도, 비과세 대상(2018 취득·2022 인가) | 6,199만 2,040원 |
12억 판정 = 실지거래가액, 이주비 포함
§89①4호 단서는 「양도 당시의 실지거래가액이 12억원을 초과」하면 과세한다고 정했습니다. 그렇다면 매수인이 이주비 대출을 떠안는 경우 양도가액은 얼마일까요. 국세청은 양도자가 받은 이주비·대출금을 양도가액에서 빼지 않는다고 회신했습니다(서면4팀-1380). 반대로 양도일 이후 납기가 오는 추가 분담금은 양도가액에 넣지 않습니다. 계약서상 금액만 보고 12억 이하라고 판단했다가 이주비 승계분 때문에 12억을 넘는 경우가 있으니 확인하세요.
세율용 보유기간은 취득일~양도일
장특공 기간은 인가일에서 끊기지만 세율(70%·60%·기본세율)을 정하는 보유기간은 기존 집 취득일부터 입주권 양도일까지입니다(사전-2021-법령해석재산-1152). 위 예시는 10년 보유라 기본세율입니다. 입주권도 주택처럼 1년 미만 70%, 1~2년 60%이고(§104①2·3호), 지방소득세는 그 1/10이 별도입니다. 입주권 양도 자체에는 다주택 중과가 없습니다(서면5팀-1085).
정리
- 입주권 양도차익 = 인가 후 몫 + 인가 전 몫. 경계는 권리가액입니다.
- 장특공은 인가 전 몫에만, 기간은 취득일~인가일입니다.
- 1세대1주택이면 12억 초과분만 과세하고 차익·공제에 같은 비율((양도가액 − 12억) ÷ 양도가액)을 곱합니다.
- 세율 보유기간은 취득일~양도일이라 장특공 기간과 다릅니다. 준공 후 신축으로 팔 때와의 비교는 입주권 지금 팔까, 새 아파트 받고 팔까에 있습니다.
- 법제처 국가법령정보센터. 「소득세법」 제89조 제1항 제4호·제95조. 법률 제21221호(2026.7.1. 시행). 원문
- 법제처. 「소득세법」 제104조 제1항·제2항. 법률 제21221호. 원문
- 법제처. 「소득세법 시행령」 제166조(양도차익의 산정 등). 대통령령 제36737호(2026.10.1. 시행). 원문
- 법제처. 「소득세법 시행령」 제160조·제159조의4. 대통령령 제36737호. 원문
- 국세청 질의회신. 사전-2021-법령해석재산-1152 (2021.11.29.). 원문
- 국세청 질의회신. 서면인터넷방문상담4팀-1380 (2008.6.10.). 원문
- 국세청 질의회신. 서면인터넷방문상담5팀-1085 (2008.5.21.). 원문
- 국세청. 「알기 쉬운 양도소득세 — 재건축·재개발 청산금 등에 대한 조합원 양도소득세 신고·납부」. 원문