입주권 지금 팔까, 새 아파트 받고 팔까 — 비과세·과세·중과별 세후 수령액과 손익분기 매도가, 청산금 받을 때 세금까지

원조합원이 입주권을 들고 있으면 선택지가 둘입니다. 지금 입주권으로 팔거나, 남은 분담금을 내고 준공된 새 아파트로 파는 것입니다. 신축으로 팔면 장기보유특별공제 기간이 다시 늘어나 대체로 유리합니다. 그러나 신축을 팔 때 다주택 중과에 걸리면 결과가 뒤집힙니다.

같은 입주권, 세 가지 결말

가상의 사례입니다. 2016-01-15 5억원에 산 집(인가 전 경비 1,000만원)에 인가일까지 살았고, 2020-02-20 인가 때 권리가액은 8억원이었습니다. 청산금은 지금까지 2억원을 냈습니다.

• A: 2026-11-20 입주권을 18억원에 양도(경비 1,500만원).
• B: 청산금 1억원을 더 내고(총 3억원) 2027-06-30 준공, 2027-07-01부터 거주, 2029-07-15 22억원에 매도. 매도 경비는 2,000만원, 이자·보유세 등 보유비용은 5,000만원입니다.

B 세후 수령 = 22억 − 추가 청산금 1억 − 매도 경비 2,000만 − 보유비용 5,000만 − 세금입니다. A 는 양도가액 − 경비 − 세금입니다. B3에서 A 는 입주권이라 중과가 없어 과세(표1)로 계산했습니다(서면5팀-1085).

왜 B1의 세금이 적은가

신축주택은 인가 후 양도차익을 청산금 낸 몫과 기존 건물 몫으로 나누고, 공제 기간을 따로 셉니다(시행령 §166②1·⑤2).

입주권으로 팔 때는 인가 전 몫 2억 9,000만원에 32%만 공제됐습니다. 신축으로 팔면 인가 후 차익까지 공제 대상이 되고 공제율도 올라갑니다. 기존건물분 거주는 기존 집 거주와 신축 거주를 합친 값이고 공사 기간은 빠집니다. 이 통산 방식과 청산금납부분의 거주 요건은 원문 예규를 확인 중인 가정입니다.

손익분기 매도가 — 18억 914만 ~ 29억 4,863만원

신축을 얼마 이상에 팔아야 지금 입주권을 파는 것보다 나을까요. 위 조건에서 만원 단위로 찾은 값입니다.

비과세·과세라면 신축이 지금 입주권 가격보다 조금만 비싸도 준공 후가 유리합니다. 중과 대상이면 신축이 29억원 넘게 팔려야 본전입니다.

중과되면 장특공이 0 — 지금 파는 게 2.1억 유리

신축은 주택이므로 세대가 조정대상지역 다주택이면 §104⑦ 중과(+20%p, 3주택 이상 +30%p)를 받습니다. 입주권도 주택 수에 들어갑니다(§104⑦2·4호). 중과 자산은 장기보유특별공제도 받지 못합니다(§95② 괄호). B3은 공제가 0이 되고 세율까지 올라 세금이 9억원을 넘습니다. 반면 입주권 양도 자체는 중과 대상이 아닙니다(서면5팀-1085). 다른 집이 있는 원조합원이라면 준공 전에 입주권으로 파는 쪽이 나을 수 있습니다.

보유비용과 시간가치

B 는 2년 7개월 뒤에 들어오는 돈입니다. 그 사이 이주비·잔금대출 이자, 보유세, 관리비가 들고, 18억원을 다른 곳에 굴렸을 때의 수익도 포기합니다. 계산기는 이 비용을 「보유비용 H」 하나로 받아 세후 수령에서만 빼고 세금 계산에는 넣지 않습니다. 기회비용까지 넣어 다시 비교해 보세요. 신축 비과세 보유기간은 기존 집 + 공사 기간 + 신축을 통산합니다(서면5팀-1293).

청산금을 받으면 — 기존주택 일부 양도

권리가액이 조합원 분양가보다 커서 청산금을 돌려받으면, 국세청은 이를 기존 건물·부수토지의 일부 양도로 봅니다. 청산금 양도차익 = (권리가액 − 취득가액 − 경비) × 청산금 ÷ 권리가액입니다. 1세대1주택이어도 12억 판정은 받은 청산금이 아니라 권리가액으로 합니다(서면-2016-부동산-4814).

가상 사례: 2015-04-01 3억원에 취득하고 인가일(2021-03-15)까지 살았습니다. 권리가액은 14억원이고 청산금 3억원을 받았습니다. 소유권이전 고시일은 2026-09-30이고 1세대1주택입니다. 청산금 양도차익은 2억 3,571만원이고, 권리가액이 12억을 넘어 2/14만 과세됩니다.

국세청 안내 페이지는 청산금 장특공 기간을 「취득일부터 양도일까지」로 적었습니다. 반면 비과세 판정 보유기간을 인가일까지로 본 해석(재산세제과-62, 원문 미확보)도 있어 계산기는 두 값을 같이 보여 줍니다. 차이가 나면 세무서에 확인하세요.

청산금 신고기한

국세청 안내에 따르면 청산금 양도소득세는 소유권이전 고시일의 다음 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 신고·납부합니다. 위 사례는 고시일 2026-09-30 → 다음 날 2026-10-01 → 10월 말일부터 2개월 → 2026-12-31까지입니다. 입주권을 팔 때는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월입니다. 청산금을 받고 남은 입주권을 나중에 팔면 인가 전 몫에서 청산금 비율만큼 뺀 산식(영 §166①2)을 씁니다.

정리

• 비과세·일반 과세라면 준공 후 신축으로 파는 쪽이 공제 기간이 늘어 대체로 유리합니다. 다만 보유비용과 시간가치를 빼고 비교하세요.
• 신축을 팔 때 다주택 중과에 걸리면 장특공 0 + 가산세율이라 지금 입주권으로 파는 게 나을 수 있습니다.
• 청산금 수령은 일부 양도이고, 12억 판정은 권리가액으로 합니다.
• 입주권 계산 구조는 조합원 입주권 양도세 계산법, 공제 기간은 입주권 장기보유특별공제는 관리처분인가일에서 멈춘다에 있습니다.