비사업용 토지 판정: 직전 3년 중 2년·5년 중 3년·보유기간 60% 기준, 일수로 계산하는 법
토지를 팔 때 「비사업용 토지」로 판정되면 양도세율이 기본세율보다 10%p 높아집니다. 판정의 핵심은 시행령 제168조의6의 기간기준입니다. 흔히 「직전 3년 중 2년·직전 5년 중 3년·보유기간 60% 중 하나만 사업용이면 된다」고 요약하는데, 조문은 반대 방향(비사업용 기간 기준)으로 쓰여 있고 일수로 계산합니다. 원문 그대로 읽고, 하루 차이로 결과가 갈리는 사례까지 봅니다.
1. 조문은 「비사업용 기간이 기준을 모두 초과」로 쓴다
소득세법 제104조의3 제1항은 농지·임야·그 밖의 토지가 「대통령령으로 정하는 기간 동안」 사업에 쓰이지 않으면 비사업용 토지로 봅니다. 그 기간을 정한 시행령 제168조의6 제1호(소유기간 5년 이상)는 이렇습니다.
토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간
가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간
나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간
다. 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간
— 본문 후단: 「이 경우 기간의 계산은 일수로 한다.」
즉 비사업용 기간이 가·나·다 세 기준을 모두 초과해야 비사업용 토지입니다. 하나라도 초과하지 않으면 사업용입니다. 이를 사업용 기간 쪽에서 뒤집어 말한 것이 「직전 5년 중 3년 이상, 직전 3년 중 2년 이상, 또는 소유기간의 60% 이상 사업용이면 사업용」이라는 실무 요약입니다. 「또는」이 핵심입니다.
2. 소유기간에 따라 기준이 다르다
| 소유기간 | 비사업용 토지가 되는 조건 (모두 해당) |
|---|---|
| 5년 이상 (1호) | 직전 5년 중 비사업용 > 2년 · 직전 3년 중 비사업용 > 1년 · 비사업용 > 소유기간의 40% |
| 3년 이상 5년 미만 (2호) | 비사업용 > 소유기간 − 3년 · 직전 3년 중 비사업용 > 1년 · 비사업용 > 소유기간의 40% |
| 3년 미만 (3호) | 비사업용 > 소유기간 − 2년 · 비사업용 > 소유기간의 40% (2년 미만이면 앞 기준 미적용 → 40%만) |
계산기는 소유일수를 취득일 다음 날부터 양도일까지(초일불산입·말일산입)로 세고, 「1년 = 365일·2년 = 730일·3년 = 1,095일」로 환산합니다. 조문은 「일수로 계산」만 정하고 2년을 며칠로 볼지는 쓰지 않으므로 이 환산은 도구의 가정입니다.
3. 예시 — 60% 덕분에 사업용이 되는 농지
2016-03-15에 산 농지를 2026-10-10에 판다고 합시다. 소유일수는 3,861일입니다.
| J1: 2022-12-31까지 재촌자경 | J2: 2020-12-31까지 재촌자경 | |
|---|---|---|
| 비사업용 일수 (소유기간 중) | 1,379일 | 2,109일 |
| 직전 5년 중 비사업용 (> 730일?) | 1,379일 — 초과 | 1,826일 — 초과 |
| 직전 3년 중 비사업용 (> 365일?) | 1,096일 — 초과 | 1,096일 — 초과 |
| 소유기간 40% (1,544.4일) 초과? | 1,379일 — 미초과 | 2,109일 — 초과 |
| 판정 | 사업용 | 비사업용 |
J1은 최근 3년 내내 농지를 임대했는데도 소유기간의 60% 이상을 재촌자경했기 때문에 다목을 초과하지 않아 사업용입니다. J2는 2년 일찍 자경을 그만둬 세 기준을 모두 넘었습니다. 최근 몇 년만 보는 판단은 틀리기 쉽다는 뜻입니다.
4. 하루 차이 — 윤년이 낀 직전 3년
2010-01-01 취득, 2026-10-10 양도 토지에서 사업용 기간이 마지막 2년뿐인 경우입니다.
| J3a: 사업용 2024-10-11 ~ 2026-10-10 (730일) | J3c: 사업용 2024-10-10 ~ 2026-10-10 (731일) | |
|---|---|---|
| 직전 3년 창 길이 | 1,096일 | 1,096일 |
| 직전 3년 중 비사업용 | 366일 > 365일 | 365일 — 미초과 |
| 판정 | 비사업용 | 사업용 |
직전 3년 창(2023-10-11 ~ 2026-10-10)에 2024-02-29가 들어 있어 창 길이가 1,096일입니다. 그래서 달력상 꼭 2년(730일)을 사업용으로 써도 비사업용 일수가 366일이 돼 「1년 초과」가 됩니다. 「2년」을 730일로 고정해 볼지 달력 기준으로 볼지는 조문에 없어 해석 여지가 있습니다. 계산기는 여유 일수가 2일 이내면 「경계 — 세무 확인 필요」 경고를 띄웁니다.
5. 3~5년 소유와 2년 미만 소유
- J4 — 2022-07-01 취득, 2026-07-01 양도(소유 1,461일), 사업용 ~2025-06-30. 비사업용 366일이 「소유기간 − 3년」(366일)을 초과하지 않아(여유 0일) 사업용입니다. 하루만 짧았어도 결과가 바뀝니다.
- J5 — 2025-01-01 취득, 2026-06-30 양도(소유 545일, 2년 미만). 2년 미만은 3호 가목을 적용하지 않아 40% 기준만 봅니다. 비사업용 212일 ≤ 218일(545 × 40%)이라 사업용입니다.
6. 사업용으로 보는 기간 — 부득이한 사유와 판정 기준일
실제로 쓰지 않았어도 사업용으로 보는 기간이 있습니다(시행령 제168조의14 제1항, 시행규칙 제83조의5 제1항). 대표 예:
- 법령에 따라 사용이 금지·제한된 기간, 문화유산·자연유산 보호구역 지정 기간
- 건축물이 멸실·철거되거나 무너진 토지: 그날부터 5년 (규칙 제83조의5 제1항 제9호)
- 2년 이상 사업에 쓴 토지를 휴업·폐업·이전한 경우: 그날부터 2년 (제10호)
- 나대지를 사서 사업용 건설에 착공한 경우: 취득일부터 2년 + 착공 후 건설 진행 기간 (제5호)
- 저당권 실행 등 채권 변제로 취득한 토지: 취득일부터 2년 (제6호)
또 경매는 최초의 경매기일, 공매는 최초의 공매일을 양도일로 보아 기간기준을 적용합니다(시행령 제168조의14 제2항). 한국자산관리공사에 매각을 위임했다면 위임한 날이 기준입니다(시행규칙 제83조의5 제2항). 지목도 공부가 아니라 사실상 현황으로 판단합니다(시행령 제168조의7).
농지라면 무엇이 「사업용 기간」인지(재촌·자경)를 먼저 따져야 합니다 — 농지 재촌자경 요건 글을 참고하세요. 비사업용으로 판정됐을 때 세금이 얼마나 늘어나는지는 중과 양도세 계산 글에서 다룹니다.