농지 재촌자경 양도세: 30km 거주·직접 경작·3,700만원 소득 기준과 비사업용 판정

농지를 팔 때 비사업용 토지가 되느냐는 대부분 재촌(在村)·자경(自耕)으로 갈립니다. 농지 근처에 살면서 직접 농사지은 기간이 사업용 기간입니다. 그런데 「근처」는 30km라는 거리 기준이 있고, 「직접」에는 소득 기준(연 3,700만원)이 숨어 있습니다. 조문 순서대로 정리합니다.

1. 농지가 비사업용 토지가 되는 두 갈래

소득세법 제104조의3 제1항 제1호는 두 가지 농지를 비사업용으로 봅니다.

• 가목 — 소유자가 농지소재지에 거주하지 않거나 스스로 경작하지 않는 농지 (재촌·자경 요건)
• 나목 — 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 지역의 도시지역 안 농지 (광역시의 군, 도농복합시의 읍·면 지역 등은 제외. 녹지지역·개발제한구역은 도시지역에서 뺌 — 시행령 제168조의8 제4항)

둘 중 어디에 해당하는 「기간」이 기간기준(직전 5년·3년·소유기간 40%)을 모두 넘으면 비사업용 토지입니다.

2. 재촌 — 세 가지 지역 중 하나에 「사실상 거주」

재촌은 시행령 제153조 제3항의 농지소재지에 사실상 거주하는 것입니다(시행령 제168조의8 제2항).

경작을 시작할 때는 해당했지만 행정구역 개편으로 해당하지 않게 된 지역도 포함됩니다. 임야는 기준이 조금 다릅니다. 같은·연접 시군구 또는 30km 이내라는 거리는 같지만 주민등록과 사실상 거주를 함께 요구합니다(시행령 제168조의9 제2항).

3. 자경 — 상시 종사 또는 농작업 1/2 이상 본인 노동

자경은 조세특례제한법 시행령 제66조 제13항의 직접 경작입니다.

1. 소유 농지에서 농작물 경작 또는 다년생식물 재배에 상시 종사
2. 소유 농지에서 농작업의 2분의 1 이상을 자기 노동력으로 경작·재배

위탁 영농, 임대, 휴경 기간은 자경이 아닙니다.

4. 3,700만원 — 그해는 자경기간에서 빠진다

시행령 제168조의8 제2항 후단은 자경기간을 판정할 때 조특령 제66조 제14항을 준용하라고 합니다. 제14항 제1호는 이렇게 정합니다.

직장인이 주말에 농사를 지어도, 그해 총급여가 3,700만원 이상이면 그 연도는 자경기간이 아닙니다. 사업소득이 적자여도 0으로 보므로 급여와 상계되지 않습니다. 제2호는 사업소득 총수입금액이 업종별 기준 금액(소득세법 시행령 제208조 제5항 제2호) 이상인 해도 제외합니다. 기준액은 2026년 10월 현행 조문 기준이며, 신고 전 본인 연도의 기준을 다시 확인하세요.

5. 도시지역 편입 — 3년 유예

재촌자경하던 농지가 도시지역(녹지지역·개발제한구역 제외)에 편입되면 그때부터 1호 나목의 비사업용 농지가 됩니다. 다만 편입일부터 소급해 1년 이상 재촌자경하던 농지(또는 아래 6의 농지법상 소유 허용 농지)는 편입일부터 3년 동안은 비사업용으로 보지 않습니다(시행령 제168조의8 제5항·제6항). 편입 3년이 지난 뒤로는 계속 농사를 지어도 사업용 기간이 쌓이지 않습니다.

6. 재촌자경을 안 해도 사업용인 기간 — 농지법상 소유 허용

시행령 제168조의8 제3항은 「농지법」 등에 따라 소유할 수 있는 농지를 정합니다. 대표적인 것:

• 상속받은 농지: 상속개시일부터 3년이 지나지 않은 기간 (제2호)
• 이농 당시 소유하던 농지: 이농일부터 3년 (제3호)
• 종중이 2005.12.31 이전에 취득한 농지 (제6호)
• 질병·고령·징집·취학·공직취임 등으로 자경할 수 없어 임대·사용대한 농지 — 사유 발생일부터 소급해 5년 이상 계속 재촌자경했고, 사유 발생 뒤에도 소유자가 재촌할 것 (제7호, 신고기한 내 서류 제출 — 제7항)
• 한국농어촌공사가 8년 이상 수탁(개인에게서 수탁한 농지)해 임대·사용대한 농지 (제9호)

7. 기간 계산 없이 사업용 — 부모·배우자의 8년 재촌자경

시행령 제168조의14 제3항은 일부 토지를 아예 비사업용 토지로 보지 않습니다.

• 제1호의2 — 직계존속 또는 배우자가 8년 이상 토지소재지(같은·연접 시군구 또는 30km 이내, 시행규칙 제83조의5 제3항)에 거주하며 직접 경작한 농지·임야·목장용지를 그 직계존속·배우자에게서 상속·증여받은 토지. 단, 양도 당시 도시지역(녹지지역·개발제한구역 제외) 안의 토지는 제외
• 제4호 — 도시지역 농지 중 종중이 2005.12.31 이전에 취득한 농지, 상속받은 농지로서 상속개시일부터 5년 이내에 양도하는 농지

8. 「8년 자경 감면」은 다른 제도

조세특례제한법 제69조의 자경농지 양도소득세 감면은 비사업용 토지 판정과 별개의 제도입니다. 자경 정의(조특령 제66조 제13항)와 3,700만원 기준(제14항)을 같이 쓰지만, 요건(8년 이상 자경 등)과 효과(세액 감면)가 다릅니다. 감면 요건·한도는 이 글에서 다루지 않습니다. 비사업용 판정을 피했더라도 감면 대상인지는 따로 확인해야 합니다.

비사업용으로 판정됐을 때 세금이 얼마나 늘어나는지는 비사업용 토지 양도세 계산 글에서 다룹니다.