비사업용 토지 양도세 계산: 기본세율+10%p 중과·장기보유특별공제, 2028 정부안(+20%p·장특공 배제)까지

비사업용 토지는 양도세율이 기본세율 + 10%p(16~55%)입니다. 하지만 장기보유특별공제는 현행법상 그대로 받습니다. 같은 토지를 사업용과 비사업용으로 계산해 차이를 보고, 단기 보유·지정지역·2026년 세제개편안(2028년 이후 +20%p·장특공 배제, 국회 의결 전)까지 숫자로 비교합니다.

1. 세율표 — 제104조 제1항 제8호는 별도 표다

소득세법 제104조 제1항 제8호는 「+10%p」라고 쓰지 않고 별도 누진 세율표를 둡니다. 구간마다 제55조 제1항 기본세율에 10%p를 더한 값과 같습니다.

예: 1.5억 초과 구간의 기초세액 5,206만원 = 기본세율표 3,706만원 + 1.5억 × 10%. 지방소득세는 국세의 1/10입니다(지방세법 제103조의3 제1항 제8호, 1천분의 16 ~ 1천분의 55).

2. 계산 순서와 예시 — 중과로 25,245,000원 증가

양도차익 → 장기보유특별공제 → 양도소득 기본공제(연 250만원, 제103조) → 과세표준 → 세율 → 지방소득세 순입니다. 양도가액 5억원, 취득가액 2억원, 필요경비 1천만원, 2016-03-15 취득 → 2026-10-10 양도(보유 10년)로 계산하면:

비사업용이라서 늘어난 세금은 25,245,000원입니다. 손으로 확인하면 T2 산출세액 = 5,206만원 + (2억2,950만 − 1.5억) × 48% = 90,220,000원이고, 이는 T1 + 2억2,950만원 × 10%와 같습니다.

3. 장기보유특별공제 — 현행은 비사업용 토지도 받는다

소득세법 제95조 제2항은 장기보유특별공제에서 미등기 자산과 제104조 제7항의 중과 주택만 뺍니다. 그래서 비사업용 토지도 현행은 표1(보유 3년 6%부터 연 2%p씩, 15년 이상 30%)을 적용받습니다. 보유기간은 취득일부터 세며, 상속은 상속개시일, 배우자·직계존비속 이월과세분은 증여자의 취득일부터 셉니다(제95조 제4항).

4. 2년 미만 보유 — 단기세율이 더 크면 그 세액

제104조 제1항 후단은 둘 이상의 세율에 해당하면 큰 세액을 적용하게 합니다. 보유 1년 미만은 50%, 1년 이상 2년 미만은 40%와 비교합니다.

T5 — 2025-04-01 취득 → 2026-10-10 양도(1년 6개월), 양도 3억원·취득 2.5억원, 비사업용. 과세표준 47,500,000원에 8호 누진세액은 10,615,000원이지만 40% 세액이 19,000,000원으로 더 커 이를 적용합니다. 지방세 포함 20,900,000원입니다. 보유 2년 미만이면 장기보유특별공제도 없습니다.

5. 지정지역 안 비사업용 토지 — 10%p 추가

제104조 제4항 제3호는 지정지역(제104조의2) 안의 비사업용 토지에 8호 세율보다 10%p 더 높은 세율을 적용합니다(지정지역 공고일 이전에 양도하려고 매매계약을 맺고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류로 확인되면 제외). T2와 같은 토지라면 산출세액 113,170,000원, 지방세 포함 124,487,000원(T4)입니다. 현재 주택 지정지역(투기지역)은 서울 강남·서초·송파·용산 4개구로 안내되지만(법제처 생활법령), 토지가 지정지역에 해당하는지는 재정경제부 공고로 직접 확인해야 합니다. 계산기도 체크한 경우에만 적용합니다.

6. 2028 정부안 — +20%p·장특공 배제, 국회 의결 전

정부는 「2026년 세제개편안」(2026-08-03 발표, 9-03 국회 제출)에서 개인 비사업용 토지의 중과세율을 10%p → 20%p로 높이고 장기보유특별공제(최대 30%) 적용을 배제하는 안을 냈습니다(한국세정신문). 적용 시기는 2028년 이후 양도분으로 보도됐습니다(조세금융신문). 2026년 10월 현재 국회 의결 전이며, 2021년에도 비슷한 안(+20%p·장특공 배제)이 발표됐다가 입법되지 않은 전례가 있습니다.

정부안대로 입법되면 현행보다 62,249,000원 늘어납니다. 장특공 배제로 과세표준이 커지고 세율도 오르는 이중 효과입니다. 다만 국회 논의 과정에서 내용·시기가 바뀔 수 있으므로 이 숫자는 시나리오일 뿐입니다. 언제 팔지는 세금 외의 사정까지 함께 따져 판단할 일입니다.

비사업용 판정 자체를 다시 점검하려면 기간기준 글과 농지 재촌자경 글을 보세요.