주택담보대출 연체이자 계산 — 약정금리+3%p, 최고 연체이자율은 은행마다 11~15%

주택담보대출 연체이자는 연체이자율 × 연체된 금액 × 연체일수 ÷ 365입니다. 연체이자율은 은행과 상관없이 약정금리 + 연 3%이고, 은행마다 정한 최고 연체이자율(2026-10-20 공시 기준 11~15%)과 법정 연 20%를 넘지 못합니다. 무엇이 「연체된 금액」인지는 기한이익을 잃었는지에 따라 달라집니다.

1. 연체이자율 = 약정금리 + 연 3% — 금융위원회 고시

대부업법 §15③은 「여신금융기관은 대부자금의 조달비용, 연체금의 관리비용, 연체금액, 연체기간, 금융업의 특성 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 율을 초과하여 대부금에 대한 연체이자를 받을 수 없다.」고 정합니다. 시행령 §9④은 그 율을 「금융위원회가 각 금융업 및 대부계약의 특성 등을 반영하여 정하는 연체이자율을 말한다. 이 경우 연 100분의 20을 초과할 수 없다.」고 정합니다. 대부업자에게는 법 §8③·시행령 §5⑤가 같은 구조로 적용됩니다.

여기서 연체가산이자율은 「대부약정시 연율로 체결한 대부이자율과 연체이자율간의 이자율의 차이」입니다(고시 §2). 약정금리 4.2% 주담대라면 연체이자율은 7.2%입니다. 은행연합회 공시도 「연체이자율은 연체기간의 구분없이 [대출금리 + 연체가산이자율]로 산정됩니다.」라고 안내합니다. 연체가 길어진다고 율이 올라가지 않는다는 뜻입니다.

이 3%p 상한은 2018년부터입니다. 고시 제2018-8호 부칙은 「이 규정은‘ 18. 4. 30.일부터 시행한다.」이고, 제2019-27호(2019-06-25 시행) 개정 이유는 「대부업자도 여신금융기관과 동일하게 약정금리 +3%p 이내로 연체가산 금리를 제한하도록 함」입니다. 보도에 따르면 금융위원회가 2018년 1월 「취약·연체차주 지원방안」에서 6~9%p이던 은행권 연체가산금리를 3%p로 낮추기로 한 결과입니다. 대부업 대출은 2019-27호 부칙 §2에 따라 「이 고시 시행 이후 계약을 체결 또는 갱신하거나 연장하는 분부터」 적용되므로, 그 전 계약이면 계약서 연체이자율을 확인하세요.

2. 은행별 최고 연체이자율 — 15% 다수, 우리 가계 12%, IBK 11%

은행연합회 소비자포털 「대출 연체이자율」 공시(2026-10-20 조회)에서 19개 은행 모두 연체이자율은 「대출금리+3%」였고, 최고 연체이자율은 다음과 같았습니다.

약정금리가 이미 최고 연체이자율 이상이면 어떻게 될까요? 공시 참고사항에 따르면 KB국민은 「대출이자율이 최고 연체이자율 이상인 경우 대출이자율에 연 2%를 가산합니다.」, 한국씨티·BNK경남도 같은 취지이고, BNK부산은 「[대출금리+2%]」, 케이뱅크·토스뱅크는 대출금리 연 15% 이상일 때, 카카오뱅크는 「연 15%보다 높을 때」 연 2%를 더합니다. 전북은행은 「약정금리가 최고 연체이자율을 초과하는 경우 약정금리 적용」입니다. 다른 은행은 공시에 이 규칙이 없으니 약정서를 확인해야 합니다. 공시 값은 바뀔 수 있으므로 본인 은행 공시를 다시 확인하세요.

정리하면 연체이자율 R은 이렇게 정해집니다(r = 약정금리).

주담대 금리는 대개 상한보다 한참 낮으므로 사실상 「약정금리 + 3%p」입니다. 약정금리 자체가 연 20%를 넘는다면 대부업법 §8①·§15①(시행령 §5②·§9① 「연 100분의 20」) 이자율 상한 위반 소지가 있으니 금융감독원(1332)에 상담하세요.

3. 1일 단위 계산 — 1년 365일, 윤년 366일

「곧 지급하여야 할 금액」은 기한이익을 잃기 전에는 밀린 이자와 분할상환금, 잃은 뒤에는 원금 잔액 전체입니다. 주담대는 보통 이자 2개월 지체 또는 분할상환금 3회 연속 지체로 기한이익을 잃습니다(약관 §7②, 기한이익상실 시점 계산법). 다만 약정금액 5천만원 미만이면 상실 뒤에도 상환기일이 안 온 원금엔 약정이자만 붙습니다(개인채무자보호법 §7).

기한이익을 잃은 주담대는 연체이자가 크게 불어납니다. 원금 3억원·연체이자율 7.2%이면 하루 연체이자가 약 59,178원입니다(3억 × 7.2% ÷ 365).

4. 예제 — 주담대 원금균등 4.2%

잔액 3,600만원, 매월 10일 원금 100만원 + 이자를 내는 원금균등 주담대(약정금리 4.2%, 연체이자율 7.2%)입니다. 2월 10일까지 내고 3월 10일분부터 못 냈습니다. 이자 2개월 지체로 5월 11일에 기한이익을 잃었고, 6월 15일에 갚습니다. 약정금액이 4,800만원(2024-11-01 약정)이라 개인채무자보호법 §7이 적용됩니다.

같은 대출이 약정금액 5천만원 이상이어서 §7이 적용되지 않으면, 5월 11일부터 원금 잔액 3,300만원과 상실일까지의 경과이자 전체에 7.2%가 붙어 연체이자는 271,794원, 전액 상환액은 36,633,798원이 됩니다.

5. 예제 — 윤년 경계에서는 날짜별로 365·366을 나눠 센다

7,000만원 만기일시 대출(이자만 매월 20일, 약정금리 6.5%, 연체이자율 9.5%, 이자 1개월 지체 기준)에서 2027-12-20분부터 못 냈습니다. 2028-01-21에 기한이익을 잃고 2028-03-02에 갚습니다. 2028년은 윤년이라 2027년에 속한 날은 1/365, 2028년에 속한 날은 1/366로 셉니다.

• 미납 약정이자(12월·1월 2회차): 759,763원
• 연체이자: 756,372원 (밀린 이자분 + 1/21부터 원금 7,000만원 전체분)
• 2028-03-02 전액 상환액: 71,528,566원

2028년분까지 365일로 나누면 연체이자가 약 2천 원 커집니다. 큰 차이는 아니지만, 은행 청구서와 맞춰 볼 때는 이 규칙을 알아 두는 편이 좋습니다.

6. 은행 공시 「약식 계산」과 다른 이유

우리은행 공시는 1억 2천만원·연 5% 신용대출(만기일시)이 이자를 못 내고 연체 3개월 시점에 갚으면 「1,003,333원 + 1,600,000원 = 2,603,333원」이라고 예시합니다. 지연배상금은 「지체된 약정이자 500,000원 × 연 8%(5%+3%) × 1/12」 = 3,333원과 「원금 × 연 8%(5%+3%) × 2/12(기한이익상실* 후 2개월분)」 = 1,600,000원입니다. 공시는 「월 단위로 약식 계산된 예시」라고 밝힙니다.

같은 조건(4/10 정상 납입, 5/10분부터 미납, 6/11 상실, 8/10 상환)을 1일 단위로 계산하면 연체이자는 1,595,055원으로 약식 합계(1,603,333원)와 다릅니다. 밀린 이자는 회차별 실제 지체일수(5/10분 92일, 6/10분 61일)로, 원금은 상실 후 실제 일수(6/11~8/9, 60일)로 세기 때문입니다. 일할 계산에서는 상실일까지 경과한 약정이자 16,438원도 따로 붙습니다. 실제 청구액은 약정서·청구서의 일수 계산을 따릅니다.

갚기 어렵다면 기한이익을 잃기 전에 거래 은행 채무조정(원금 3천만원 미만, 개인채무자보호법 §35)이나 신용회복위원회(국번 없이 1600-5500)에 상담하는 편이 낫습니다.