주택담보대출 이자 소득공제 요건 체크리스트 — 기준시가 6억·등기 3개월·12월 31일 주택 수, 하나만 틀려도 0원

주택담보대출 이자 소득공제(정식 이름은 장기주택저당차입금 이자상환액 공제)는 요건이 모두 맞아야 받습니다. 하나라도 틀리면 공제액은 0원입니다. 홈택스 간소화 자료에 이자가 조회돼도 공제 대상이라는 뜻은 아닙니다. 국세청도 요건은 근로자가 직접 확인해야 한다고 안내합니다.

1. 요건 7개 한눈에

여기에 상환기간 요건(15년 이상이면 기본, 10년 이상이면 고정금리 또는 비거치식일 때만)이 붙습니다. 상환기간과 한도는 한도 구간 글에서 따로 다룹니다.

2. 기준시가 상한 — 「차입일 기준」과 「취득일 기준」이 섞여 있다

기준시가 상한은 여러 번 올랐습니다. 함정은 개정마다 기준 날짜가 다르다는 점입니다. 2014년·2019년 개정은 차입일로 구간을 나누고, 2024년 개정은 취득일로 나눕니다.

국세청 상담사례는 6억원 상한을 소급 적용할 수 없다고 답합니다. 2023년에 기준시가 5억 2천만원 주택을 사면서 빌렸다면, 2024년 이후에도 5억원 기준을 넘으므로 공제를 못 받습니다. 반대로 취득할 때 기준을 통과했다면 이후 공시가격이 올라도 괜찮습니다. 공동명의 주택도 지분으로 나누지 않고 주택 전체 기준시가로 봅니다(서면1팀-778). 신축이라 차입할 때 공시가격이 없었다면 차입일 이후 처음 공시된 가격을 씁니다(§52⑤5호).

3. 「등기일부터 3개월」은 이렇게 센다

잔금일에 대출이 실행되고 같은 날 등기하는 경우가 대부분이라 보통은 문제가 없습니다. 위험한 것은 나중에 갈아타는 경우입니다. 예를 들어 부부 공동명의 주택에 배우자 이름으로 빌렸다가 본인 이름으로 바꾸면, 등기 후 3개월 안에 바꾼 경우만 공제됩니다(원천세과-468). 그 뒤에 바꾸면 새 대출은 3개월 요건을 못 채웁니다. 반면 요건을 갖춘 대출을 다른 은행으로 옮기는 대환은 별도 규정(시행령 §112⑩)이 있어 3개월 요건을 다시 따지지 않습니다.

4. 자주 틀리는 5가지

1. 배우자 명의 주택 — 주택은 배우자 명의, 대출은 본인 명의면 공제되지 않습니다. 반대(주택 본인, 대출 배우자)도 안 됩니다. 국세청 상담사례 표를 정리하면 아래와 같습니다.

공동 채무는 근로자 본인이 부담하는 이자만 공제하고, 따로 정한 약정이 없으면 균등하게 부담한 것으로 봅니다.

2. 주거용 오피스텔 — 주택법상 주택이 아니라 준주택이라서 대상이 아닙니다(서면1팀-567). 오피스텔은 세를 얻을 때의 월세 세액공제·전세대출 공제는 되지만, 사서 받는 주담대 이자 공제는 안 됩니다.
3. 마이너스통장식 한도대출 — 한도 안에서 빌리고 갚기를 반복하는 방식은 담보가 있어도 장기주택저당차입금이 아닙니다(서면1팀-1243).
4. 세대원인데 거주하지 않음 — 세대주는 실제로 살지 않아도 되지만, 세대원은 그 집에 실제로 살아야 합니다(§52⑤3호).
5. 일시적 2주택 — 연중에 새 집을 사서 잠시 2주택이었어도 12월 31일 현재 기존 집을 팔아 1주택이면 공제됩니다(2014년 이후 차입분). 거꾸로 연말에 배우자나 같은 세대 부모의 집이 남아 있으면 2주택이라 제외됩니다. 배우자는 주소가 달라도 같은 세대이고, 공동소유 주택은 지분이 작아도 1채로 셉니다(원천세과-768·464).

조기상환도 요건과 연결됩니다. 상환기간 15년을 채우기 전에 전액 갚으면 그해 낸 이자는 공제받지 못합니다(원천세과-488). 자세한 계산은 조기상환 글에 있습니다.