대출 이자 계산법 — 월 상환액·총이자 공식과 거치기간·만기일시상환의 함정
"1억을 연 4%로 빌리면 이자가 1년에 400만원"은 반만 맞습니다. 원금을 갚아 나가면 이자는 매달 줄고, 반대로 원금을 안 갚는 거치기간이나 만기일시상환이면 이자가 그대로 쌓입니다. 대출 이자 계산기가 하는 일은 결국 "이번 달 잔액 × 월이율"을 회차마다 반복하는 것입니다. 원리만 알면 손으로도 검산할 수 있습니다.
1. 월 이자 = 잔액 × 연이율 ÷ 12
은행 대출 이자는 잔액에 대해 매달 붙습니다. 1억원·연 4%면 첫 달 이자는 1억 × 0.04 ÷ 12 = 333,333원. 원금을 얼마 갚았느냐에 따라 다음 달 이자가 정해집니다. 그래서 상환방식이 총이자를 좌우합니다.
2. 원리금균등 월 상환액 — PMT 공식
P 대출원금, r 연이율÷12, n 상환 회차 수. 1억·4%·120회면 1,012,451원(금감원 파인 대출이자계산기와 동일). 매달 이 금액을 내면 정확히 120회 만에 잔액이 0이 됩니다.
| 회차 | 이자 | 원금 | 월 납입액 | 잔액 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 333,333 | 679,118 | 1,012,451 | 99,320,882 |
| 2 | 331,070 | 681,381 | 1,012,451 | 98,639,501 |
| 3 | 328,798 | 683,653 | 1,012,451 | 97,955,848 |
| … | ||||
| 60 | 186,005 | 826,446 | 1,012,451 | 54,975,193 |
| … | ||||
| 120 | 3,364 | 1,009,143 | 1,012,507* | 0 |
| 합계 | 21,494,176 | 100,000,000 | 121,494,176 | |
* 원 단위 반올림으로 고정한 월 상환액을 마지막 회차에서 보정. 총이자 21,494,176원 = 총 상환액 − 원금.
원금균등이면 원금 833,333원 고정, 이자만 줄어 첫 회 1,166,666원 → 마지막 회 836,151원, 총이자 20,166,675원입니다. 두 방식의 차이는 원리금균등 vs 원금균등 차이에서 따로 다뤘습니다.
3. 총이자 어림셈
- 원금균등: 총이자 = P × r × (n+1) ÷ 2. 즉 "원금 × 연이율 × 기간의 절반 조금 넘게". 1억·4%·10년 → 1억 × 0.04 × 121/24 ≈ 2,017만원.
- 원리금균등: 닫힌식은 PMT × n − P. 어림으로는 원금균등보다 5~20% 많다고 보면 됩니다(기간이 길수록 차이 큼). 1억·4%·10년 → 2,149만원.
- 만기일시: 총이자 = P × 연이율 × 년수. 1억·4%·10년 → 4,000만원. 원금이 한 푼도 줄지 않으니 "1년 400만원 × 10년"이 그대로 나옵니다.
4. 거치기간의 함정
거치기간은 한국주택금융공사 정의로 "원금 상환없이 이자만 납부하는 기간"입니다. 초반 부담을 줄여 주지만 두 가지 비용이 있습니다. (1) 거치 중에는 잔액이 그대로라 이자가 최대치로 붙고, (2) 거치가 끝나면 남은 기간에 원금을 몰아 갚아야 하니 월 상환액이 커집니다.
| 1억 · 4% · 10년 원리금균등 | 거치 없음 | 거치 12개월 |
|---|---|---|
| 거치 중 월 납입액 | — | 333,333원(이자만) |
| 거치 후 월 상환액 | 1,012,451원 × 120회 | 1,104,097원 × 108회 |
| 총 이자 | 21,494,176원 | 23,242,457원 |
| 차이 | 거치 12개월이 +1,748,281원, 거치 후 월 부담 +91,646원 | |
거치기간은 소득이 곧 늘거나 목돈 유입이 예정된 경우에만 의미가 있습니다. 단순히 "처음이 편해서"라면 총비용이 늘고 거치 후 부담이 점프한다는 걸 계산기로 먼저 확인하세요.
5. 만기일시상환의 함정
KB캐피탈의 설명처럼 만기일시상환은 "상환기간에는 이자만 부담하다가 만기일에 대출금 전액을 상환"하는 방식입니다. 1억·4%면 매달 333,333원만 내니 월 부담은 셋 중 가장 작지만, 만기에 1억 + 마지막 달 이자 100,333,333원을 한 번에 갚아야 하고 총이자는 10년이면 4,000만원으로 원금균등의 2배입니다. 전세자금대출처럼 만기에 보증금이 돌아오는 구조라면 합리적이지만, 그 외에는 "이자만 낸다 = 원금이 그대로"라는 점을 잊기 쉽습니다.
| 1억 · 4% · 10년 | 월 부담(첫 회) | 총 이자 | 만기 부담 |
|---|---|---|---|
| 원금균등 | 1,166,666원 | 20,166,675원 | 없음 |
| 원리금균등 | 1,012,451원 | 21,494,176원 | 없음 |
| 만기일시 | 333,333원 | 39,999,960원** | 원금 1억 일시 |
** 월 이자 333,333원(원 단위 반올림) × 120회. 정확히는 4,000만원.
6. 계산기와 실제 청구액이 다른 이유
- 일할 계산 — 은행은 "잔액 × 연이율 × 일수 ÷ 365"로 계산합니다. 28일 달과 31일 달의 이자가 다르고, 납입일·영업일에 따라 수원~수천원 차이가 납니다. 한국주택금융공사 계산기도 같은 취지의 안내를 붙입니다.
- 변동금리 — 금리가 바뀌면 그 시점부터 월 상환액이 다시 계산됩니다. 계산기는 입력한 금리가 만기까지 유지된다고 가정합니다.
- 우대금리·가산금리 — 급여이체·카드 실적 조건 충족 여부로 실제 적용 금리가 달라집니다.
- 중도상환수수료 — 일찍 갚으면 이자는 줄지만 수수료가 붙을 수 있습니다. 중도상환수수료 계산과 실익 참고.