농지를 대지로 바꾸면 세금 얼마? 지목변경 취득세 계산 — 시가표준액 차액 × 2% + 농특세 10%

밭이나 논에 집을 짓고 지목을 대지로 바꾸면 땅값이 오릅니다. 지방세법은 이 오른 가치를 「취득」으로 보고 취득세를 매깁니다. 세율은 2%, 여기에 농어촌특별세가 붙고 지방교육세는 붙지 않습니다. 과세표준을 정하는 두 갈래와 숫자 예시를 순서대로 봅니다.

① 땅을 안 샀는데 왜 취득세인가 — 간주취득

취득세는 보통 땅이나 집을 살 때 냅니다. 그런데 지방세법 제7조 제4항은 「선박, 차량과 기계장비의 종류를 변경하거나 토지의 지목을 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가한 경우에는 취득으로 본다」고 정합니다. 그래서 이미 가진 농지를 대지·공장용지·잡종지 등으로 바꿔 가치가 오르면 그 증가분을 새로 취득한 것처럼 과세합니다. 이것을 간주취득이라고 합니다.

요건은 두 가지입니다. 지목이 사실상 바뀌어야 하고, 그 결과 가액이 증가해야 합니다. 조세심판원 조심2017지0515(2017. 8. 9.)는 「지목변경에 따른 납세의무의 성립은 토지의 지목을 사실상 변경함으로써 가액이 증가하였는지 여부를 판단하는 것이지 취득가액과는 무관한 점」을 들어 청구를 기각했습니다. 가액 증가 여부는 지목변경 전후의 가액으로 판단하며, 땅을 얼마에 샀는지(취득가액)는 그 판단과 관계가 없다는 취지입니다.

② 과세표준은 두 갈래 — 실제 비용 또는 시가표준액 차액

지방세법 제10조의6 제1항은 지목변경의 경우 「취득 당시가액은 그 변경으로 증가한 가액에 해당하는 사실상취득가격으로 한다」고 정합니다. 사실상취득가격은 토목·형질변경 공사비, 농지보전부담금·대체산림자원조성비 같은 의무 부담금, 설계·인허가 용역비 등 지목변경에 실제 든 비용입니다(시행령 제18조 제1항).

비용을 확인할 수 없으면 같은 조 제2항에 따라 시가표준액으로 계산합니다. 그 방법은 시행령 제18조의6 제1호가 정합니다. 「토지의 지목이 사실상 변경된 때를 기준으로 가목의 가액에서 나목의 가액을 뺀 가액」, 즉 변경 후 시가표준액 − 변경 전 시가표준액입니다.

개인이 집을 지으며 공사비 영수증을 따로 챙기지 않았다면 대개 이 시가표준액 차액 방식으로 신고합니다. 어느 방식을 쓸지는 고르는 것이 아니라 비용을 증명할 수 있는지로 정해집니다. 2026년에 바뀐 점은 「개인은 공시지가 차액, 법인은 장부가액」은 옛말에서 따로 정리했습니다.

③ 숫자로 보기 — 답 660㎡를 대지로

개인이 답 660㎡에 주택을 짓고 대지로 바꾼 경우입니다. 취득일 현재 답의 개별공시지가는 ㎡당 12만원이고, 지자체가 산정한 대지 가액은 ㎡당 35만원이라고 가정합니다(예시 값).

세율 2%는 지방세법 제6조 제19호의 중과기준세율, 즉 「1천분의 20을 말한다」로 정한 세율입니다. 제15조 제2항은 제2호 「제7조제4항에 따른 선박ㆍ차량과 기계장비 및 토지의 가액 증가」에 대해 「중과기준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다」고 정합니다. 과밀억제권역 본점·공장용 부속토지(제13조 제1항)이면 3배인 6%, 회원제 골프장 같은 사치성 재산(제13조 제5항)이면 5배인 10%입니다.

농어촌특별세법 제5조 제5항은 「제1항제6호에도 불구하고 「지방세법」 제15조제2항에 해당하는 경우에는 같은 항에 따라 계산한 취득세액을 제1항제6호의 과세표준으로 본다」고 정합니다. 그래서 취득세 303만 6천원에 제1항 제6호 세율 10%를 곱해 30만 3,600원이 됩니다. 청주시 지침서가 신고금액을 「취득가액(산출시가 또는 법인장부가액)의 2.2%」로 안내하는 것도 같은 계산입니다.

④ 지방교육세가 없는 이유

보통 취득세에는 지방교육세가 따라붙습니다. 그런데 지방세법 제151조 제1항 제1호는 과세대상을 「취득물건(제15조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)」으로 정합니다. 지목변경은 제15조 제2항 제2호에 해당하므로 지방교육세 과세대상에서 빠집니다.

⑤ 면세점과 공유 지분

• 면세점: 제17조 제1항은 「취득가액이 50만원 이하일 때에는 취득세를 부과하지 아니한다」고 정합니다. 10㎡의 공시지가가 ㎡당 11만원에서 15만원으로 올라 증가분이 40만원이면 취득세는 0원입니다. 다만 1년 안에 인접 토지를 취득하면 합쳐서 판정합니다(같은 조 제2항).
• 가액 증가 없음: 변경 후 가액이 변경 전보다 높지 않으면 「가액이 증가한 경우」가 아니므로 과세 대상이 아닙니다. 청주시 지침서도 「지목변경 후 지가가 하락한 경우는 납부세액이 없습니다」라고 안내합니다.
• 공유 지분: 공유 토지는 공유자 각자 지분만큼 신고하는 것이 일반적입니다. 위 예시 땅을 둘이 반씩 가졌다면 각자 과세표준 7,590만원, 합계 166만 9,800원입니다. 제7조 제4항이 지분 안분을 직접 정하지는 않으므로 관할에 확인하세요.

⑥ 한계 — 변경 후 가액은 지자체가 정한다

지목을 바꾼 직후에는 새 지목의 개별공시지가가 아직 없습니다. 그래서 시행령 제18조의6 제1호 가목은 인근 유사토지 가액을 기준으로 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 토지가격비준표로 산정한 가액을 쓰게 합니다. 인근 대지 공시지가로 미리 계산해 볼 수는 있지만, 실제 과세표준은 관할 세무부서가 산정한 값입니다. 계산기 결과에 「추정」 표시가 붙는 이유입니다.

건축물을 지었다면 건물분 취득세는 별도로 냅니다. 건물 공사비는 지목변경 과세표준에 넣지 않습니다. 농지보전부담금 금액은 농지전용 부담금 계산기로 먼저 구할 수 있습니다.

언제까지 신고해야 하는지 → 지목변경 취득일과 60일 신고기한. 법인·개인 과세표준이 어떻게 바뀌었는지 → 2026년 지목변경 과세표준 바뀐 점.