"개인은 공시지가 차액, 법인은 장부가액"은 옛말 — 2026년 지목변경 과세표준 바뀐 점과 '착공일 공시지가' 안내의 함정
지목변경 취득세를 검색하면 「개인은 공시지가 차액, 법인은 장부가액」, 「변경 전 가액은 착공일 현재 공시지가」라는 안내가 아직 많습니다. 둘 다 현행 조문과 다릅니다. 지금 법이 어떻게 정하는지, 무엇이 언제 바뀌었는지 정리합니다.
- 현행 원칙: 개인·법인 모두 사실상취득가격(그 변경으로 증가한 가액에 해당하는 실제 비용)
- 비용을 확인할 수 없으면: 2026. 1. 1. 시행 개정으로 법인도 시가표준액 차액
- 개인도 영수증 등으로 비용이 확인되면 그 금액이 과세표준(이자·할부이자·중개보수는 제외)
- 변경 전 공시지가: 2023. 1. 1.부터 「취득일 현재」 기준(옛 「공사착공일 현재」는 구법)
① 현행 조문 — 「사실상취득가격」이 먼저다
지방세법 제10조의6 제1항은 「다음 각 호의 경우 취득 당시가액은 그 변경으로 증가한 가액에 해당하는 사실상취득가격으로 한다」고 정하고, 제1호에 「토지의 지목을 사실상 변경한 경우」를 둡니다. 납세자가 개인인지 법인인지 구분하지 않습니다.
같은 조 제2항(개정 2025. 12. 31.)은 「다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 사실상취득가격을 확인할 수 없는 경우 취득당시가액은 제4조에 따른 시가표준액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 계산한 가액으로 한다」고 정합니다. 제1호는 「제1항제1호에 해당하는 경우」, 제2호는 「법인이 아닌 자로서 제1항제2호에 해당하는 경우」입니다. 토지 지목변경(제1호)에는 「법인이 아닌 자」라는 제한이 없습니다. 이 개정법은 2026. 1. 1. 시행이고(법률 제21308호 부칙 제1조), 부칙에 이 조에 대한 별도 적용례는 없습니다.
② 무엇이 바뀌었나 — 뉴스레터가 설명하는 개정 취지
법무법인(유한) 태평양(BKL)의 2026. 1. 22. 뉴스레터는 이 개정을 「법인의 지목변경 간주취득 시 과세표준 명확화」로 소개합니다. 뉴스레터에 따르면 개정 취지는 법인도 사실상 취득가액을 확인할 수 없으면 시가표준액을 과세표준으로 적용할 수 있게 하는 것입니다. 뉴스레터는 이를 행정안전부 해석(부동산세제과-2669, 2024. 8. 2.)을 법문화한 것으로 소개합니다. 해석 원문은 이 글에서 확인하지 못했습니다.
정리하면 「법인 = 장부가액」은 법인이 장부로 비용을 증명하는 일반적인 경우를 말한 것이고, 「개인 = 공시지가 차액」은 개인이 비용을 증명하지 못하는 일반적인 경우를 말한 것입니다. 기준은 납세자 유형이 아니라 비용을 확인할 수 있느냐입니다. 청주시 지침서도 「단, 개인토지도 법인이 공사한 경우 법인장부로 입증된 공사비를 취득가액으로 신고하시기 바라며」라고 덧붙입니다.
③ 실제 비용에 들어가는 것, 빠지는 것
사실상취득가격의 범위는 시행령 제18조가 정합니다.
| 구분 | 항목 |
|---|---|
| 포함 | 토목·형질변경 공사비(직접비용), 농지법에 따른 농지보전부담금·산지관리법에 따른 대체산림자원조성비 등 「관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용」(제1항 제3호), 용역비·수수료(제4호) |
| 법인만 포함 | 건설자금 차입금 이자(제1호)·할부이자(제2호)·중개보수(제7호) — 제1항 단서 「법인이 아닌 자가 취득한 경우에는 제1호, 제2호 또는 제7호의 금액을 제외한 금액으로 한다」 |
| 제외(제2항) | 판매비용, 전기·가스·열 이용자 분담 비용, 이주비·지장물 보상금, 부가가치세 |
같은 비용이라도 개인과 법인의 과세표준이 다를 수 있습니다. 토목공사비 1억 8천만원, 농지보전부담금 3,960만원, 설계·인허가 용역비 1,200만원, 건설자금 이자 300만원이면 법인은 2억 3,460만원(세액 합계 516만 1,200원), 개인은 이자를 빼 2억 3,160만원(509만 5,200원)입니다. 건물 공사비는 넣지 않습니다(건물은 별도 과세).
④ 장부가 있어도 「그 토지」 비용이어야 한다
한국신용신문 2026. 8. 31. 기사는 대법원 2026두30317(2026. 5. 14., 심리불속행 기각) 사건을 해설합니다. 기사에 따르면 도시개발사업 시행자가 법인장부상 실제 투입비용으로 과세표준을 낮춰 달라고 낸 경정청구가 받아들여지지 않았습니다. 기사는 쟁점을 이렇게 정리합니다. 「쟁점은 '법인장부가 있느냐'가 아니라 '그 장부가 과세대상 토지의 지목변경 비용을 증명하느냐'였다」. 기사가 전하는 원심 판단은 조성이 끝난 뒤의 지출이 섞였고 사업부지 전체 면적을 분모로 삼아 대상 토지 비용으로 볼 수 없다는 것입니다. 이 글은 판결 원문이 아니라 기사 내용을 옮긴 것입니다. 장부 비용은 기간·구역·면적이 대상 토지와 맞아야 한다고 보는 편이 안전합니다.
⑤ 「착공일 현재 공시지가」는 2022년까지의 규칙
청주시 「토지지목변경 취득세 가산출 사용자지침서」는 산출시가를 「(지목변경 후 공시지가 × 면적) – (지목변경 공사착공일 현재 공시지가 × 면적)」으로 안내합니다. 지침서가 인용한 구 시행령 제17조 제2호도 변경 전 가액을 「지목변경 전의 시가표준액(지목변경 공사착공일 현재 공시된 법 제4조제1항에 따른 시가표준액을 말한다)」로 정했습니다.
현행 시행령 제18조의6 제1호 나목은 변경 전 가액을 「지목변경으로 인한 취득일 현재 해당 토지의 변경 전 지목에 대한 개별공시지가를 말한다」로 정합니다. 이 규정은 대통령령 제32293호(2021. 12. 31.) 부칙 제1조 제1호에 따라 2023. 1. 1.부터 시행됐습니다. 착공 후 사용승인까지 1년 넘게 걸리면 그 사이 공시지가가 바뀌므로 차이가 생길 수 있습니다. 개별공시지가는 매년 1월 1일 기준으로 보통 5월 말에 공시되므로, 취득일이 그해 공시 전이면 전년도 공시지가가 「취득일 현재」 공시된 가격입니다.
- 「법인만 장부가액」 → 현행은 개인·법인 모두 실제 비용 우선, 확인 불가 시 모두 시가표준액 차액
- 「착공일 현재 공시지가」 → 2023. 1. 1. 이후 취득분은 「취득일 현재」
- 「시행령 제17조」 인용 → 제17조는 2023. 1. 1. 이전 체계, 현행 조문은 제18조의6
계산 예시 전체 → 농지를 대지로 바꾸면 세금 얼마? 신고기한 → 지목변경 취득일과 60일 기한.
- 법제처. 지방세법 — 법률 제21308호, 2025. 12. 31. 공포, 2026. 1. 1. 시행. 원문
- 법제처. 지방세법 시행령 — 대통령령 제36736호, 2026. 10. 1. 시행. 원문
- 법무법인(유한) 태평양(BKL). LEGAL UPDATE: 2026년 개정 지방세법 및 지방세특례제한법. 뉴스레터, 2026. 1. 22. 원문(PDF)
- 청주시 지도모아 공간정보시스템. 토지지목변경 취득세 가산출 사용자지침서(작성 시기 미상, 구 시행령 제17조 인용). 원문(PDF)
- 김형진. 법인장부를 냈어도 '지목변경 비용'이 특정되지 않으면 경정은 없다. 한국신용신문, 2026. 8. 31. 원문
- 임상빈. 사실상 지목변경 취득세 과세 개선방안. 한국지방세연구원 KILF Report 제94호, 2020. 6.(구법 시기 자료). 원문(PDF)