권리금 회수 방해 손해배상: 상한은 「약정 권리금과 감정가 중 낮은 금액」, 시효는 종료일부터 3년

상가 임차인은 가게를 넘기며 신규임차인에게 권리금을 받을 수 있는데, 임대인이 정당한 이유 없이 그 계약을 막으면 손해배상을 청구할 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 §10의4). 다만 받을 수 있는 돈에는 상한이 있고, 법원이 그보다 더 깎기도 하며, 3년이 지나면 청구권이 사라집니다.

1. 보호기간 6개월과 방해 4유형

임대인은 「임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지」 다음 행위로 권리금 회수를 방해해서는 안 됩니다(§10의4①).

1. 신규임차인이 되려는 사람에게 권리금을 요구하거나 받는 것
2. 신규임차인이 되려는 사람이 임차인에게 권리금을 내지 못하게 하는 것
3. 조세·공과금·주변 시세에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 것
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 신규임차인과 계약 체결을 거절하는 것

예컨대 종료일이 2026-11-30이면 보호기간은 대략 2026-05-30부터입니다. 「6개월 전부터」의 시작일을 하루 앞으로 셀지 뒤로 셀지는 확정된 해석을 찾지 못해, 도구는 시작일 ±1일을 경계로 따로 표시합니다. 보호는 환산보증금이 기준을 넘는 임대차에도 적용되고(§2③), 3기 차임 연체·무단 전대 같은 갱신거절 사유(§10① 각 호)가 있으면 적용되지 않습니다(§10의4① 단서). 백화점·대형마트 같은 대규모점포·준대규모점포의 일부(전통시장은 제외)와 국유·공유재산은 아예 적용 대상이 아닙니다(§10의5).

2. 신규임차인 주선이 원칙, 확정적 거절이면 예외

원칙적으로 임차인은 신규임차인이 될 사람을 실제로 주선해야 합니다. 다만 임대인이 정당한 사유 없이 「임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시」했다면 주선하지 않았어도 청구할 수 있습니다(2018다284226 — 임대인이 직접 사용하겠다고 통보한 사안). 그리고 손해배상을 받으려고 권리금 계약을 미리 체결해 둘 필요도 없습니다(2018다239608).

3. 임대인의 흔한 주장과 판례

법이 정한 정당한 사유는 신규임차인의 보증금·차임 지급 자력 부족, 의무 위반 우려, 1년 6개월 이상 미사용, 임대인이 고른 신규임차인이 권리금을 지급한 경우 네 가지입니다(§10의4②).

4. 상한 = min(약정 권리금, 종료 당시 권리금), 그리고 책임제한

§10의4③은 손해배상액이 「신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다」고 정합니다. 권리금 계약이 없으면 종료 당시 권리금이 상한입니다(2018다239608).

종료 당시 권리금은 보통 감정으로 정합니다. 감정평가 실무기준 [670] 4는 영업시설·비품 같은 유형재산은 원가법, 거래처·신용·노하우·위치 같은 무형재산은 수익환원법으로 개별 평가하는 것을 원칙으로 합니다. 대법원 2022다260586 사건에서는 원심이 종료 당시 권리금 감정 결과를 기준으로 하면서 손해의 공평한 부담을 이유로 배상액을 70%로 제한한 것이 유지됐고, 임차인이 시설물을 회수해 얻은 이익을 빼야 한다는 임대인 주장은 받아들여지지 않았습니다. 70%는 그 사건의 비율일 뿐이고 법원이 사안별로 정합니다.

5. 지연손해금은 종료 다음 날부터, 시효는 종료일부터 3년

2022다260586은 이 손해배상책임을 법이 요건·범위·시효를 따로 정한 법정책임으로 보고, 「임대차가 종료한 날에 이행기가 도래하여 그다음 날부터 지체책임」을 진다고 했습니다. 원심이 권리금 분할 약정일별로 지연손해금 기산일을 나눈 부분은 파기되고, 대법원이 직접 71,677,900원과 2019.12.2.(종료 다음 날)부터 2022.7.5.(원심 선고일)까지 연 5%, 그다음 날부터 연 12%를 정했습니다.

청구권은 「임대차가 종료한 날부터 3년」 안에 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다(§10의4④). 기간 계산은 민법에 따라 종료 다음 날부터 세고, 3년 뒤 같은 날의 전날이 만료일입니다.

방해행위가 있었던 날이 아니라 임대차 종료일이 기준입니다. 만료일이 토·공휴일이면 다음 날로 미뤄지고(민법 §161), 소 제기 등으로 시효를 중단할 수 있습니다 — 소멸시효 완성일 계산기로 확인하세요.

6. 「월세 3배」 요구 사건 — 결론이 아니라 참고

조세금융신문 보도(2026.8.31.)에 따르면 대법원은 2026. 7. 16. 2026다201337·2026다201338 사건에서, 기존 보증금 1억원·월 600만원이던 점포의 임대인이 신규임차인에게 보증금 5억원·월 2,000만원을 요구해 22억원 권리금 계약이 무산된 사안을 다뤘습니다(보도 인용). 대법원은 「차임만 비교하더라도 기존 차임의 약 333%」, 「환산보증금은 기존의 약 357%」라며 「현저히 고액이라고 볼 여지가 많다」고 보고, 적정 차임을 감정 등으로 확인해 다시 판단하라며 원심을 파기환송했습니다(보도 인용). 배율 자체가 기준선은 아니고, 이 사건은 환송심이 진행 중입니다. 판결 원문은 2026-10-16 현재 국가법령정보센터에서 확인되지 않았습니다.

7. 받은 배상금의 세금은 사실판단

임대인에게서 받은 손해배상금이 사업소득인지, 기타소득(점포 임차인 지위 양도 이익 또는 위약금·배상금)인지 정면으로 다룬 국세청 예규는 찾지 못했습니다. 명도합의금 사안에서 국세청은 지급 이유에 따라 사업소득 또는 기타소득으로 사실판단한다고 했고(서면법규과-148), 권리금 회수 방해 관련 법원 조정합의금이 영업권 대가가 아닌 손해배상금이라면 부가세 과세대상이 아니라고 했습니다(서면-2023-부가-4512). 금액이 크다면 신고 전에 세무사와 확인하세요. 권리금을 정상적으로 받았을 때의 세금은 양도인 세금 글, 내는 쪽 절세는 양수인 절세 글에 있습니다.