전세권 설정 비용, 3억이면 얼마? 등록면허세 0.2%·교육세·증지 18,000원(2025.8 인상)까지 계산
전세금 3억원으로 전세권 설정등기를 직접(셀프) 서면 신청하면 등록면허세 600,000원 + 지방교육세 120,000원 + 신청수수료 18,000원 = 738,000원이 듭니다. 계약이 끝나 전세권을 지울 때 말소비용 11,200원이 더 들어 합계는 749,200원입니다. 인터넷등기소 전자신청이면 738,200원(말소 포함)으로 1만원 남짓 줄어듭니다.
① 세 가지 항목과 조문
| 항목 | 계산 | 근거 |
|---|---|---|
| 등록면허세 | 전세금 × 0.2%, 최저 6,000원 | 지방세법 §28①1다4)·단서·1마 |
| 지방교육세 | 등록면허세 × 20% | 지방세법 §151①2 |
| 등기신청수수료 | 서면 18,000 / e-form 15,000 / 전자 10,000원(부동산마다) | 수수료규칙 §5의2①3호·§5의5① |
지방세법 제28조 제1항 제1호 다목은 부동산 권리 설정 등기 세율을 정하면서 4)에 「전세권: 전세금액의 1천분의 2」라고 적습니다. 1천분의 2가 곧 0.2%입니다. 같은 항 단서는 「다만, 제1호부터 제5호까지 및 제5호의2의 규정에 따라 산출한 세액이 해당 각 호의 그 밖의 등기 또는 등록 세율보다 적을 때에는 그 밖의 등기 또는 등록 세율을 적용한다.」라고 하고, 제1호의 그 밖의 등기는 마목 「그 밖의 등기: 건당 6천원」입니다. 그래서 전세금이 300만원 미만이면 0.2%로 계산한 금액이 6천원보다 적어 6천원을 냅니다.
지방교육세는 지방세법 제151조 제1항 제2호에 따라 등록에 대한 등록면허세액의 100분의 20입니다. 농어촌특별세는 이 계산에 넣지 않았습니다.
② “증지 15,000원”은 옛 금액 — 2025. 8. 1. 개정
등기신청수수료(흔히 「증지」라고 부르는 금액)는 대법원규칙인 「등기사항증명서 등 수수료규칙」이 정합니다. 2025. 7. 29. 개정(대법원규칙 제3222호)으로 2025. 8. 1.부터 금액이 올랐습니다. 전세권은 제5조의2 제1항 제3호 「제한물권 또는 임차권의 설정 및 이전등기」에 해당합니다.
| 신청 방식 | 설정 — 구판(~2025.7.31) | 설정 — 현행(2025.8.1~) | 말소 — 현행 |
|---|---|---|---|
| 서면(등기소 방문) | 15,000원 | 18,000원 | 4,000원 |
| 전자표준양식(e-form) | 13,000원 | 15,000원 | 3,000원 |
| 전자신청(인터넷등기소) | 10,000원 | 10,000원 | 1,000원 |
지금도 많은 글이 “등록면허세 0.2% + 교육세 20% + 증지 15,000원”으로 설명하는데, 15,000원은 개정 전 서면 금액이고 현행으로는 e-form 금액입니다. 구판 말소 수수료는 서면 3,000원·e-form 2,000원·전자 1,000원이었습니다. 수수료는 「매 부동산마다」 붙으므로 등기기록이 둘이면 두 번 냅니다(아파트 한 세대는 전유부분과 대지권이 한 등기기록이라 1건).
③ 전세금별 검산표(셀프 신청·말소 포함)
| 전세금 | 방식 | 등록면허세 | 교육세 | 수수료 | 설정 소계 | 말소 | 총계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3억 | 서면 | 600,000 | 120,000 | 18,000 | 738,000 | 11,200 | 749,200 |
| 3억 | 전자 | 600,000 | 120,000 | 10,000 | 730,000 | 8,200 | 738,200 |
| 1.5억 | e-form | 300,000 | 60,000 | 15,000 | 375,000 | 10,200 | 385,200 |
| 10억 | 전자 | 2,000,000 | 400,000 | 10,000 | 2,410,000 | 8,200 | 2,418,200 |
| 200만 | 서면 | 6,000(최저) | 1,200 | 18,000 | 25,200 | 11,200 | 36,400 |
200만원 줄은 0.2%가 4,000원이라 단서에 따라 6,000원이 적용된 경우입니다. 300만원이면 0.2%가 정확히 6,000원이라 결과가 같습니다.
④ 10원 미만은 버린다
지방세기본법 제59조는 지방세 끝수 계산에 「국고금 관리법」 제47조를 준용하고, 국고금 관리법 제47조 제1항은 10원 미만의 끝수를 계산하지 않도록 합니다. 전세금 123,456,789원이면 0.2%는 246,913.578원 → 246,910원, 교육세는 49,382원 → 49,380원입니다. 계산기에서 소수 세율을 곱할 때 1원이 어긋나는 일이 잦아, 도구는 세율을 정수 단위로 바꿔 계산합니다.
⑤ 말소비용 — 끝날 때 한 번 더
전세권 말소등기는 제28조 제1항 제1호 가~라목 어디에도 해당하지 않아 마목 「그 밖의 등기」로 건당 6,000원, 교육세 1,200원이 붙고, 말소 신청수수료(서면 4,000·e-form 3,000·전자 1,000원)가 더해집니다. 서면이면 11,200원입니다. 말소를 누가 부담할지는 법이 정하지 않으니 계약서 특약으로 정해 두는 편이 깔끔합니다.
⑥ 조례로 세율이 달라질 수 있다
제28조 제6항은 「지방자치단체의 장은 조례로 정하는 바에 따라 등록면허세의 세율을 제1항제1호에 따른 표준세율의 100분의 50의 범위에서 가감할 수 있다.」라고 합니다. 0.2%의 ±50%이니 이론상 0.1~0.3% 범위입니다. 3억 기준 0.15%면 450,000원, 0.3%면 900,000원입니다. 실제 세액은 위택스 신고 화면에서 확인하고, 도구의 “세율·수수료 직접 수정”에 넣으면 됩니다.
⑦ 내지 않아도 되는 것
- 국민주택채권 — 주택도시기금법 시행령 별표 부표 15호의 부동산등기 매입대상은 소유권 보존·이전, 상속, 저당권 설정·이전뿐이라 전세권 설정은 빠져 있습니다.
- 대도시 중과 — 제28조 제2항의 300% 중과는 법인 설립·지점 설치 등기에 관한 것이라 개인 전세권과 관계없습니다.
법무사에게 맡기면 보수가 더해집니다. 보수는 사무소마다 달라 여기서는 숫자를 들지 않습니다 — 받은 견적을 도구의 「법무사 보수」 칸에 넣으세요.
확정일자는 주민센터·등기소 600원, 인터넷등기소 전자확정일자 500원, 주택 임대차 신고 때 계약서를 내면 별도 확정일자 수수료가 없습니다. 3억 전자 셀프 기준 전세권(738,200원)과의 차이는 약 73만원입니다. 이 차이가 언제 값을 하는지는 보호효과 6가지 차이와 반환 지연 시 손익분기에서 다룹니다.
- 지방세법 제28조(세율)·제151조(과세표준과 세율) [법률 제21308호]. 국가법령정보센터. 원문
- 지방세기본법 제59조 [법률 제22017호]. 국가법령정보센터. 원문
- 국고금 관리법 제47조. 국가법령정보센터. 원문
- 등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2·제5조의5 [대법원규칙 제3222호, 2025. 8. 1. 시행]. 국가법령정보센터. 원문
- 주택도시기금법 시행령 [별표] 제1종국민주택채권 매입대상 및 금액표 부표 15호 [대통령령 제36689호]. 국가법령정보센터. 원문
- 주택임대차계약증서의 확정일자 부여 및 정보제공에 관한 규칙 제13조 [대법원규칙 제2986호]. 국가법령정보센터. 원문