집주인이 보증금을 안 줄 때: 전세권은 판결 없이 경매, 확정일자는 소송부터 — 임차권등기명령 비용과 손익분기

만기에 보증금을 못 받으면 전세권자는 집을 비워 주고 말소서류를 내주겠다고 이행제공한 뒤 판결 없이 경매를 청구할 수 있습니다. 확정일자 임차인은 이사해야 하면 임차권등기명령을 먼저 하고, 지급명령이나 소송으로 집행권원을 받은 뒤에야 경매로 갑니다. 전세금 3억원·전자소송·판결까지 6개월·기회이율 연 3%로 가정하면 확정일자 경로가 약 584만원을 더 쓰는 셈이고, 전세권 추가 비용 약 74만원과 비교한 손익분기 분쟁 확률은 12.6%입니다.

① 전세권 경로 — 이행제공 후 바로 경매

민법 제318조는 「전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권자는 민사집행법의 정한 바에 의하여 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있다」고 합니다. 담보권 실행 경매는 민사집행법 제264조에 따라 담보권이 있다는 것을 증명하는 서류로 신청하므로 판결이 필요 없습니다.

다만 바로 경매를 넣을 수 있는 것은 아닙니다. 민법 제317조상 목적물 인도·말소서류 교부와 전세금 반환은 동시이행 관계라, 대법원 77마90은 전세권자가 경매를 청구하려면 「우선 전세권설정자에 대하여 전세목적물의 인도의무 및 전세권설정등기말소의무의 이행제공을 완료하여 전세권설정자를 이행지체에 빠뜨려야 한다」고 했습니다. 실무에서는 내용증명 등으로 이행제공을 남깁니다. 건물 일부에만 전세권을 설정했다면 건물 전부 경매를 청구할 수 없다는 점도 기억해야 합니다(2001마212 해설).

② 확정일자 경로 — 임차권등기명령 + 집행권원

이사를 먼저 해야 한다면 임차권등기명령부터입니다. 주임법 제3조의3 제1항은 「임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우」 신청할 수 있게 하고, 제5항은 등기가 되면 「임차권등기 이후에는 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다」고 합니다. 등기가 된 것을 확인한 뒤 이사해야 안전합니다.

왼쪽은 법제처 찾기쉬운 생활법령정보(2026. 9. 15. 기준) 안내 금액인데, 증지 3,000원·송달료 5,200원은 개정 전 금액입니다. 등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2는 수수료가 「신청(촉탁을 포함한다)」에 붙는다고 정하고, 2025. 8. 1. 시행 개정(대법원규칙 제3222호)으로 제4항 그 밖의 부동산등기 수수료가 3,000원에서 4,000원(서면)이 됐습니다. 여기에 1회 송달료가 2026. 7. 1.부터 5,640원으로 올랐다는 대한법률구조공단 안내를 반영해 다시 계산하면 47,040원입니다. 법원마다 납부 안내가 다를 수 있으니 신청 법원 안내 금액도 확인하세요. 등록면허세 7,200원은 월세가 없는 임차권등기에 최저세액 6,000원과 교육세 1,200원이 붙은 값입니다.

그다음 보증금 반환을 청구해 집행권원을 받습니다. 주임법 제3조의2 제1항은 이렇게 받은 판결 등으로 경매를 신청할 때는 민사집행법 제41조에도 불구하고 반대의무(집 비워 주기)의 이행이나 이행의 제공을 집행개시 요건으로 하지 않는다고 정해, 집을 먼저 비워 주지 않아도 됩니다.

③ 보증금반환 소송·지급명령 비용(3억 예시)

인지대는 민사소송 등 인지법 제2조 구간식(1억~10억 미만: 소가 × 40/10,000 + 55,000원, 100원 미만 버림)이고, 지급명령은 제7조로 1/10, 전자소송은 제16조로 9/10입니다. 송달 회수는 “송달료규칙의 시행에 따른 업무처리요령”(재일 87-4) [별표 1] 기준입니다(소액사건 10회, 임차권등기명령 3회). 지급명령은 비용이 적지만 임대인이 이의하면 소송으로 넘어갑니다.

④ 손익분기 — 전세권 73만원이 값을 하는 확률

“반환 지연·분쟁 가능성이 12.6% 이상이라고 본다면 전세권 설정이 기대값상 이득”이라는 뜻입니다. 이 값은 가정에 크게 좌우됩니다. 판결까지 기간이 길거나 변호사를 쓰면 확률은 낮아지고, 지급명령으로 끝나거나 기간이 짧으면 높아집니다. 경매 자체 비용과 경매·배당 기간은 두 경로가 같아 뺐습니다.