계약금 배액배상 계산법 — 계약금 일부만 받았다면 ‘받은 돈의 2배’로는 해제 못 한다 (대법원 2014다231378)

계약금을 전부 주고받았고 아직 아무도 이행에 착수하지 않았다면 계산은 간단합니다. 계약금을 준 쪽(매수인·임차인)은 계약금을 포기하고, 받은 쪽(매도인·임대인)은 계약금의 두 배를 돌려주면 계약을 해제할 수 있습니다. 함정은 계약금을 일부만 주고받은 단계입니다. 이때 “받은 돈의 2배만 돌려주면 된다”는 주장은 대법원이 받아들이지 않았고, 애초에 임의 해제가 안 된다는 판례도 있습니다.

기본 계산 — 포기 A, 배액 2A

민법 제565조 제1항은 「매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다」고 정합니다. 제567조가 「본절의 규정은 매매 이외의 유상계약에 준용한다」고 하므로 전세·월세 계약금에도 같은 계산이 적용됩니다.

어느 쪽이 해제하든 순손실은 계약금 한 번만큼으로 같습니다. 같은 조 제2항은 「제551조의 규정은 전항의 경우에 이를 적용하지 아니한다」고 해서, 해약금으로 해제하면 따로 손해배상을 청구할 수 없습니다. 또 해제 의사표시는 상대방에게 도달하면 철회할 수 없습니다(민법 제543조 제2항 「전항의 의사표시는 철회하지 못한다」).

매도인은 ‘통보’만으로 해제되지 않는다

받은 쪽이 해제할 때는 돈을 실제로 내놓아야 합니다. 대법원은 매도인의 해제가 「통고로써 즉시 효력을 발생하고 나중에 계약금 배액의 상환의무만 지는 것이 아니라 매도인이 수령한 계약금의 배액을 매수인에게 상환하거나 적어도 그 이행제공을 하지 않으면 계약을 해제할 수 없다」고 했습니다(91다33612). 상대가 돈을 받지 않아 공탁했다면 「상대방에게 공탁통지가 도달한 때에 계약해제 의사표시가 있었다고 보는 것이 옳다」(92다31323)는 것이 기준입니다. 그 사이에 상대가 이행에 착수하면 해제 기회를 놓칠 수 있습니다.

계약금을 일부만 주고받았다면 ① — 임의 해제 자체가 안 된다(2007다73611)

“오늘 300만 원, 내일 나머지”처럼 계약금을 나눠 내기로 했는데 나머지가 들어오기 전에 한쪽이 마음을 바꾸는 경우가 많습니다. 대법원 2007다73611 사건은 계약금 6,000만 원 중 300만 원을 계약 당일, 나머지 5,700만 원을 다음 날 보내기로 했는데 매도인 측이 나머지 계약금 입금 전에 파기 의사를 밝힌 사안입니다. 대법원은 교부자가 약정대로 내지 않으면 「상대방은 계약금 지급의무의 이행을 청구하거나 채무불이행을 이유로 계약금약정을 해제할 수 있고」, 다만 「교부자가 계약금의 잔금 또는 전부를 지급하지 아니하는 한 계약금계약은 성립하지 아니하므로 당사자가 임의로 주계약을 해제할 수는 없다」고 했습니다.

즉 일부만 낸 매수인이 “낸 돈만 포기하겠다”고 해도 그것만으로 계약에서 빠져나올 수 없고, 상대방은 나머지 계약금을 내라고 청구할 수 있습니다.

계약금을 일부만 주고받았다면 ② — 받은 돈의 2배로는 안 된다(2014다231378)

대법원 2014다231378 사건(2015. 4. 23. 선고)은 서울 서초구 아파트를 매매대금 11억 원에 사고팔면서 계약금 1억 1,000만 원 중 1,000만 원은 계약 당일, 나머지 1억 원은 다음 날 송금하기로 한 정식 매매계약입니다. 매도인은 계좌를 닫고 1,000만 원의 배액인 2,000만 원을 공탁한 뒤 해약통고서를 보냈습니다. 대법원 판결요지는 다음과 같습니다.

이유로는 받은 돈의 배액만으로 해제할 수 있다면 「당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 될 뿐 아니라, 교부받은 금원이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 되어 부당하기 때문」이라고 했습니다.

정확히 읽어야 할 점이 두 가지 있습니다. 첫째, 대법원의 1차 판단은 「원고가 계약금 1억 1,000만 원을 전부 지급하였다고 봄이 타당하므로」였고, 위 법리는 「설령 원고가 계약금 1억 1,000만 원 중 일부인 1,000만 원만을 지급한 것이라고 하더라도」로 시작하는 가정적 판단입니다. 둘째, 판결은 받은 돈의 배액으로는 해제할 수 없다고만 했지 얼마를 내야 해제되는지 금액을 계산하지 않았습니다. 그래서 아래 두 기준이 모두 이야기되지만, 어느 쪽도 판례로 확정된 금액은 아닙니다. (이 사건은 정식 계약서를 쓴 계약금 분할 사안이며 가계약 사건이 아닙니다.)

게다가 앞의 2007다73611에 따르면 일부만 주고받은 단계에선 임의 해제 자체가 막힐 수 있습니다. 실무에서는 금액을 놓고 다투기보다 합의해제를 먼저 검토하는 이유입니다. 참고로 이 사건 원심은 매도인의 이행거절로 계약이 해제됐다고 보고, 계약서 제6조의 위약금 1억 1,000만 원이 부당히 과다하다며 70%인 7,700만 원으로 감액했습니다(위약금 감액은 세 번째 글에서 다룹니다).

언제까지 해제할 수 있나 — 계약서 조항부터 확인

제565조는 「당사자간에 다른 약정이 없는 한」 이행 착수 전까지라고 합니다. 그래서 계약서 조항이 기준을 바꿀 수 있습니다.

• 민법 기본: 어느 한쪽이 이행에 착수하기 전까지. 중도금을 넣으면 착수입니다(이행 착수 기준).
• 법무부 주택임대차표준계약서 제5조: 「임차인이 임대인에게 중도금(중도금이 없을 때는 잔금)을 지급하기 전까지, 임대인은 계약금의 배액을 상환하고, 임차인은 계약금을 포기하고 이 계약을 해제할 수 있다.」
• 잔금 전까지: 2014다231378 사건 계약서 제5조는 「매수인이 잔금을 지불하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 배상하고, 매수인은 계약금을 포기하고 이 계약을 해제할 수 있다」였습니다. 다만 이 판결이 그 조항의 효력 자체를 판단한 것은 아니므로, 중도금 지급 후에도 해제할 수 있는지는 다툼이 생길 수 있습니다.