중도금 넣은 뒤 부동산 계약 해지 위약금은? 이행 착수 기준과 위약금 감액·반환 이자 계산

중도금을 한 번이라도 넣었다면 계약금 포기·배액 상환으로 빠져나가는 길은 원칙적으로 닫힙니다. 중도금을 낸 사람 본인도 마찬가지입니다. 그 뒤에는 ① 서로 합의해서 풀거나 ② 상대방이 계약을 어겼을 때 채무불이행을 이유로 해제하고 정산하는 길만 남습니다. 정산은 받은 돈 + 받은 날부터 이자 ± 위약금입니다.

용어 하나: 흔히 「계약 해지」라고 하지만 매매·임대차를 시작 전에 없던 일로 돌리는 것은 법률상 해제입니다. 해지는 「계약은 장래에 대하여 그 효력을 잃는다」(민법 제550조)는 것이고, 해제는 처음으로 되돌리는 원상회복(제548조)입니다. 이 글의 위약금·반환 이자 계산은 해제를 전제로 합니다.

‘이행에 착수’의 기준

대법원은 「이행에 착수한다는 것은 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무의 이행행위의 일부를 하거나 또는 이행을 하기 위하여 필요한 전제행위를 하는 경우를 말하는 것으로서, 단순히 이행의 준비를 하는 것만으로는 부족하나 반드시 계약내용에 들어맞는 이행의 제공의 정도에까지 이르러야 하는 것은 아니라」고 합니다(2002다46492).

중도금을 낸 ‘본인’도 해제 못 한다(99다62074)

“상대방은 아직 아무것도 안 했으니 나는 계약금 포기하고 나갈 수 있다”는 생각이 흔합니다. 대법원은 제565조의 당사자 일방은 「매매 쌍방 중 어느 일방을 지칭하는 것이고, 상대방이라 국한하여 해석할 것이 아니므로, 비록 상대방인 매도인이 매매계약의 이행에는 전혀 착수한 바가 없다 하더라도 매수인이 중도금을 지급하여 이미 이행에 착수한 이상 매수인은 민법 제565조에 의하여 계약금을 포기하고 매매계약을 해제할 수 없다」고 했습니다.

중도금 날짜 전에 넣으면? — 원칙은 착수, 예외는 매도인 선통지

집값이 오르면 매도인이 배액을 물고 해제하려 하고, 매수인은 이를 막으려 중도금을 미리 넣곤 합니다. 대법원은 「이행기의 약정이 있는 경우라 하더라도 당사자가 채무의 이행기 전에는 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 이행기 전에 이행에 착수할 수 있다」고 봅니다(2004다11599). 이 사건은 시가 상승으로 매도인이 구두로 증액을 요청했고 매수인이 확답 없이 이행기 전에 중도금을 제공한 뒤, 매도인이 배액을 공탁해 해제하려 한 사안인데, 매도인은 해제권을 행사할 수 없다는 원심 판단이 유지됐습니다.

반대로 매도인이 먼저 해제 의사표시를 하면서 해약금 수령기한을 정해 최고하고 기한을 넘기면 공탁하겠다고 통지했다면, 「매수인이 이행기 전에, 더욱이 매도인이 정한 해약금 수령기한 이전에 일방적으로 이행에 착수하였다고 하여도 매도인의 계약해제권 행사에 영향을 미칠 수 없다」(92다31323). 누가 먼저 움직였는지가 결론을 가릅니다.

계약서 조항도 확인하세요. 법무부 주택임대차표준계약서 제5조는 「임차인이 임대인에게 중도금(중도금이 없을 때는 잔금)을 지급하기 전까지」를 해제 기한으로 둡니다. “잔금 전까지”로 적힌 계약서도 있지만, 그런 조항의 효력을 직접 판단한 판례는 확인하지 못했으므로 다툼이 생길 수 있습니다.

착수 이후 해제 — 최고 후 해제, 그리고 위약금

상대방이 잔금을 안 내거나 등기를 안 넘기는 등 채무를 이행하지 않으면, 민법 제544조에 따라 「상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다.」

여기서 많이 오해하는 것이 계약금 = 위약금이라는 생각입니다. 대법원은 계약금이 해약금 성질을 가질 뿐 「이를 위약금으로 하기로 하는 특약이 없는 이상 계약이 당사자 일방의 귀책사유로 인하여 해제되었다 하더라도 상대방은 계약불이행으로 입은 실제 손해만을 배상받을 수 있을 뿐 계약금이 위약금으로서 상대방에게 당연히 귀속되는 것은 아니다」라고 했습니다(95다54693). 계약서에 위약금 조항이 있으면 민법 제398조 제4항 「위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정한다」에 따라 그 금액이 손해배상 예정액이 됩니다.

위약금 감액 — 법원이 보는 사정

민법 제398조 제2항은 「손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다」고 합니다. 대법원이 든 판단 요소는 「채권자와 채무자의 각 지위, 계약의 목적 및 내용, 손해배상액을 예정한 동기, 채무액에 대한 예정액의 비율, 예상 손해액의 크기, 그 당시의 거래관행 등 모든 사정」이고, 기준 시점은 「사실심의 변론종결 당시」입니다(2000다35771 — 도급계약의 계약보증금 사안). 또 「손해배상 예정액이 부당하게 과다한 경우에는 법원은 당사자의 주장이 없더라도 직권으로 이를 감액할 수 있으며」(2000다54536 — 공사 지체상금 사안). 두 판결 모두 부동산 매매 사건은 아니지만 제398조 제2항 일반 법리로 인용됩니다.

부동산 매매 사례로는 2014다231378 사건 원심이 매매대금 11억 원 계약의 위약금 1억 1,000만 원을 「부당히 과다하므로 그 액수를 70%로 감액한 7,700만 원」으로 정한 예가 있습니다. 감액 비율은 사건마다 다르므로 계산할 때는 가정치로만 넣어 보세요.

반환 이자 — 받은 날부터, 약정 이율 우선

민법 제548조 제2항은 「전항의 경우에 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다」고 합니다. 매도인은 동시이행 관계와 상관없이 「그 받은 날로부터 민법 소정의 법정이율인 연 5푼의 비율에 의한 법정이자를 부가하여 지급하여야 하고, 이와 같은 법리는 약정된 해제권을 행사하는 경우라 하여 달라지는 것은 아니다」(2000다9123). 이 이자는 지연손해금이 아니라 원상회복이므로 「당사자 사이에 그 이자에 관하여 특별한 약정이 있으면 그 약정이율이 우선 적용되고 약정이율이 없으면 민사 또는 상사 법정이율이 적용된다」, 그리고 「원상회복의무가 이행지체에 빠진 이후의 기간에 대해서는…지연손해금률이 적용되어야 한다」(2011다50509). 소송을 내면 소장 송달 다음 날부터는 소송촉진법 제3조 제1항의 이율(대통령령, 현재 연 12%)이 적용될 수 있는데, 이 이율은 개정될 수 있습니다.

계산 예시 — 계약금 5,000만 + 중도금 1억, 위약금 5,000만

매매대금 5억 원, 계약금 5,000만 원(2026-01-10 수령)과 중도금 1억 원(2026-03-10 수령), 2026-06-30 반환, 민사 법정이율 연 5%, 받은 날·반환일 모두 산입, 1년 365일로 계산했습니다.

원상회복 의무는 서로 동시이행입니다(민법 제549조). 위약금이 돌려줄 원금·이자보다 크면 차액은 따로 청구할 금액이 됩니다. 받은 날·반환일을 모두 산입할지는 계산기에서 바꿔 볼 수 있고, 1년은 365일로 고정했습니다(윤년 처리는 확인하지 못했습니다).