부동산 법인 vs 개인 세금 비교: 배당으로 꺼낼 때까지 합산하면 누가 이기나

“법인으로 사면 양도세 중과를 피한다”는 말은 반만 맞습니다. 법인은 양도 단계에서 개인 다주택 중과를 받지 않지만, 대신 취득세 12%, 종부세 공제 0원, 양도차익 20% 추가과세를 냅니다. 그리고 법인에 남은 돈을 개인이 쓰려면 배당소득세가 한 번 더 붙습니다. 이 네 단계를 모두 합쳐야 공정한 비교가 됩니다.

보유 단계 — 법인 종부세는 첫 원부터, 상한도 없다

개인은 공시가 합계가 9억원(1세대1주택 12억원)을 넘어야 종부세가 나오지만, 법인은 공시가 3억5천만원짜리 한 채에도 과세표준 2억1천만원(공정시장가액비율 60%) × 2.7% = 567만원에서 재산세 공제를 뺀 금액이 나옵니다. 농특세 20%를 더하면 해마다 약 639만원입니다. 세부담상한(전년 대비 150%)도 법인에는 없습니다 — 제10조 단서는 「납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 제9조제2항제3호 각 목의 세율이 적용되는 경우는 그러하지 아니하다」고 정합니다. 재산세는 개인·법인이 같습니다.

인출 단계 — 비상장 법인 배당은 분리과세 특례가 없다

법인이 집을 팔고 법인세를 낸 뒤 남은 돈은 아직 법인의 돈입니다. 주주가 배당으로 받으면 14%(지방 포함 15.4%)가 원천징수되고, 다른 이자·배당과 합쳐 연 2천만원을 넘으면 종합과세됩니다.

종합과세되면 배당에 gross-up 가산액을 더하고 같은 금액을 배당세액공제로 돌려줍니다. 이 가산율은 2027년 지급분부터 11%로 오릅니다. 부칙(법률 제21221호) 제14조는 「2026년 12월 31일 이전에 지급받은 배당소득의 소득금액 계산에 관하여는 제17조제3항의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다」고 정합니다. 최종 세액은 일반 계산과 “금융소득 전체 × 14% + 다른 소득 기본세율” 비교 계산 중 큰 쪽입니다(제62조).

고배당기업 배당 분리과세(조세특례제한법 제104조의27)는 「주권상장법인(코넥스상장기업이 아닌 경우만 해당한다)일 것」을 요건으로 해 비상장 부동산 법인 배당에는 쓸 수 없습니다.

시나리오로 합산 — 개인이 이기는 경우와 법인이 이기는 경우

공통 조건: 수도권, 정비구역 아님, 공시가 상승 0%, 법인 운영비 연 300만원, 이자 0, 취득부대비용 200만원, 양도비용 300만원, 주주 1인, 소규모 부동산임대 법인(법인세 20%), 매도 이듬해 이후 한 번에 배당. 차이는 “개인 순손익 − 법인 배당 후 순손익”입니다.

S1에서 법인이 지는 이유. 차익 1억5천만원짜리 거래에서 법인은 취득세 6,200만원(개인 550만원), 5년 보유세 3,549만원(개인 401만원), 운영비 1,500만원을 먼저 씁니다. 양도 단계 법인세·추가과세(지방 포함) 2,607만원은 개인 양도세 3,039만원보다 적지만, 앞 단계 차이를 메우지 못합니다. 법인에 남는 돈은 644만원, 배당세를 떼면 545만원입니다.

S7에서 법인이 이기는 이유. 조정대상지역 3주택째라 개인도 취득세 12%를 내서 취득 단계 차이가 없습니다. 양도 단계에서 개인은 중과(+30%p)로 장기보유특별공제 없이 양도세와 지방세 3억2,451만원을 내지만, 법인은 법인세·추가과세 합계 1억9,212만원입니다. 배당세 7,331만원을 내고도 법인이 앞섭니다. 배당을 5년에 나누면 해마다 종합과세 구간이 낮아져 배당세가 5,558만원으로 줄어 격차가 커집니다(S8).

S6처럼 공시가 1억원 이하 저가주택은 법인도 취득세 일반세율을 받습니다(취득세 저가 예외 해설). 개인이 2년 안에 팔아 단기세율 60%를 맞으면 법인 쪽이 조금 낫습니다. 양도 단계 세금 계산은 법인 주택 양도 추가과세 해설에 자세히 있습니다.

중과 한시 배제는 끝났다 — 결론이 바뀌는 지점

S2·S7의 개인 중과는 현행 규정 기준입니다. 다주택자 양도세 중과를 잠시 멈췄던 소득세법 시행령 제167조의10제1항제12호의2는 가목에서 「2026년 5월 9일까지 양도하는 주택」으로 범위를 정해 이미 끝났습니다. 다만 중과를 다시 완화하는 정부안이 논의되고 있어, 입법되면 S7처럼 중과 덕분에 법인이 이기던 결과가 뒤집힐 수 있습니다. 계산기의 중과 가산세율(+20%p·+30%p)을 본인 매도 시점의 법령에 맞춰 바꿔 보세요.

계산에 넣지 않은 것

• 임대소득세(개인 종합소득·법인 임대수익), 감가상각, 대표 급여·퇴직금으로 꺼내는 방법
• 개인 1세대1주택 재산세 특례·세부담상한(개인 보유세가 실제보다 크게 잡힐 수 있음), 종부세 합산배제 임대주택
• 법인 설립 비용, 과밀억제권역 신설법인 취득세 중과, 부당행위계산부인, 시간가치

정리

• 법인은 취득세 12%·종부세 공제 0원(2.7%/5.0%, 상한 없음)·추가과세 20%를 내고, 이익을 꺼낼 때 배당세를 한 번 더 냅니다.
• 위 시나리오에서는 개인이 일반세율로 파는 경우 개인이 크게 유리했고, 법인이 이긴 경우는 개인이 다주택 중과나 단기세율을 맞는 경우뿐이었습니다. 수치는 가정한 시나리오에 한정되며 조건이 바뀌면 결론도 바뀝니다.
• 배당을 여러 해에 나누면 종합과세 부담이 줄어 법인 쪽이 나아집니다.