법인 주택 팔 때 세금: 법인세 + 토지등 양도소득 추가과세 20% 계산법 (2026 세율 인상 반영)

개인이 주택을 팔면 양도소득세 하나지만, 법인이 팔면 세금이 두 겹입니다. 양도차익이 그해 법인 소득에 들어가 일반 법인세를 내고, 그와 별도로 주택 양도소득의 20%를 추가과세로 냅니다. 두 세금은 계산 기준도 다릅니다. 2026년부터 법인세율이 오른 점과 1인 부동산 법인에 붙는 별도 세율표까지 순서대로 보겠습니다.

겹 1 — 토지등 양도소득 추가과세 20%

추가과세의 기준은 양도금액 − 장부가액뿐입니다. 장부가액에는 매입가와 취득세 등 취득 부대비용이 들어가지만, 보유 중 낸 재산세·종부세·이자·운영비는 빠집니다. 그래서 법인 전체로는 적자여도 주택 차익이 있으면 추가과세는 나옵니다. 여기에 법인지방소득세 2%가 더해집니다(지방세법 제103조의31제1항제1호). 장기임대주택 등 시행령 제92조의2제2항 각 호에 해당하는 주택은 추가과세 대상에서 빠지는데, 요건이 세부적이라 원문을 직접 확인해야 합니다.

겹 2 — 그해 법인 소득에 대한 법인세(2026년 세율 인상)

양도차익은 그 사업연도의 각 사업연도 소득에도 들어갑니다. 2025년 12월 개정으로 세율이 1%p씩 올랐습니다.

2025년 이전 개시 사업연도는 9/19/21/24%였습니다. 주목할 점은 오른쪽 열입니다. §55①2는 「제60조의2제1항제1호에 해당하는 내국법인」, 곧 성실신고확인 대상인 소규모 부동산임대 법인에 2억원 이하 구간 없이 첫 원부터 20%를 매깁니다. 그 요건은 법인세법 시행령 제42조제2항의 세 가지를 모두 갖추는 것입니다.

• 지배주주등의 지분 합계가 50%를 초과
• 부동산 임대업이 주된 사업이거나, 임대수입·이자·배당 합계가 매출액의 50% 이상
• 상시근로자 5명 미만

1인·가족 주택 투자 법인은 대부분 여기에 해당합니다. 법인지방소득세는 같은 구간에 세율 1/10(1%·2%…)이라 법인세의 10%로 계산하면 됩니다(지방세법 제103조의20).

보유 중 비용은 이월결손금 — 그러나 80% 한도

보유 기간 동안 임대수입이 없거나 적으면 재산세·종부세·이자·운영비가 해마다 결손금으로 쌓입니다. 매도한 해에 이 결손금을 공제할 수 있지만, 공제 한도는 그해 소득의 80%입니다(법인세법 제13조제1항 단서). 중소기업은 100%입니다. 하지만 조세특례제한법 시행령 제2조제1항은 중소기업 요건으로 「부동산 임대업 또는 제29조제3항에 따른 소비성서비스업을 주된 사업으로 영위하지 아니할 것」(제4호)과 「「법인세법 시행령」 제42조제2항 각 호의 요건을 모두 갖춘 내국법인이 아닐 것」(제5호)을 둡니다. 그래서 위 소규모 부동산임대 법인은 중소기업이 될 수 없고 80% 한도를 받습니다. 결손금은 추가과세 계산에는 쓰이지 않습니다.

계산 예시 — 7억원에 판 법인 주택

장부가액 5억6,700만원(매입가 + 취득세 등 + 부대비용), 양도가 7억원, 매도한 해 비용(보유세·운영비·양도비용) 1,000만원, 앞 연도 이월결손금 3,000만원, 소규모 부동산임대 법인.

같은 조건에서 일반 법인이고 이월결손금이 2억원이라면, 결손금 공제는 80% 한도인 9,840만원에서 막히고 과세표준 2,460만원 × 10% = 법인세 246만원입니다. 추가과세 2,660만원은 결손금과 상관없이 그대로입니다. 양도차익 1억3,300만원에 대해 추가과세+지방분만 22%라는 점이 법인 주택 투자의 기본 비용입니다.

개인과 비교하면 — 단기 매도에서는 법인이 유리할 수 있다

개인이 주택을 2년 안에 팔면 양도세가 1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60%입니다(소득세법 제104조). 조정대상지역 다주택이면 기본세율에 20%p·30%p가 더해지고 장기보유특별공제도 받지 못합니다. 다주택 중과를 잠시 멈췄던 규정은 소득세법 시행령 제167조의10제1항제12호의2 가목의 「2026년 5월 9일까지 양도하는 주택」으로 끝나, 지금은 중과가 적용됩니다.

계산기로 공시가 9천만원짜리 주택을 1억2천만원에 사서 1년 6개월 뒤 2억5천만원에 파는 경우(개인은 4주택째)를 돌려 보면, 개인은 단기세율 60%로 양도세와 지방세가 약 8,000만원입니다. 법인은 저가 예외로 취득세가 같고 법인세·추가과세·배당세까지 합쳐도 개인보다 약 693만원 더 남습니다. 반대로 보유기간이 길고 개인이 일반세율을 받는 경우에는 법인이 크게 집니다. 종합 비교는 법인 vs 개인 세금 종합 비교에, 취득 단계 세금은 법인 주택 취득세 12% 해설에 있습니다.

정리

• 법인 주택 양도 = 각 사업연도 소득 법인세 + 토지등 양도소득(양도금액 − 장부가액) × 20% + 지방분.
• 2026년 이후 개시 사업연도 법인세율 10/20/22/25%. 소규모 부동산임대 법인은 200억원 이하 20% 단일.
• 보유 중 비용은 이월결손금으로 법인세만 줄이며 80% 한도. 추가과세는 줄이지 못합니다.
• 법인에 남은 이익을 개인이 쓰려면 배당소득세가 한 번 더 붙습니다.