법인 주택 취득세 12%, 13.4%까지 되는 이유와 공시가 1억 이하 예외

부동산 법인으로 주택을 사면 취득세부터 개인과 크게 다릅니다. 개인이 첫 집을 사면 1~3%인데, 법인은 주택 수와 상관없이 12%입니다. 여기에 지방교육세와 농어촌특별세가 붙어 실제 부담은 12.4% 또는 13.4%가 됩니다. 반대로 공시가격이 낮은 주택은 법인도 중과에서 빠집니다. 조문 세 개로 숫자가 어떻게 만들어지는지 보겠습니다.

규칙 1 — 법인은 주택 수와 상관없이 “4% + 2% × 400%”

표준세율 4%에 중과기준세율 2%의 400%(8%)를 더해 12%입니다. 개인은 주택 수와 조정대상지역 여부로 단계가 나뉩니다. 같은 항 제2호(조정대상지역 2주택, 조정대상지역 외 3주택)는 「중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율」(8%)이고, 제3호(조정대상지역 3주택 이상, 조정대상지역 외 4주택 이상)가 법인과 같은 12%입니다. 법인은 첫 주택부터 개인 다주택 최고 단계와 같은 세율을 냅니다.

2022년 12월 정부가 법인·다주택 중과세율을 6%로 낮추는 완화안을 발표했지만 지방세법 개정으로 이어지지 않았습니다. 2026-10-22 현행 조문도 위와 같이 「100분의 400」입니다. “법인 취득세가 6%로 내렸다”는 설명은 현행 법령과 맞지 않습니다.

규칙 2 — 교육세 0.4%, 농특세 1.0%가 붙어 13.4%

취득세에는 지방교육세와 농어촌특별세가 따라붙는데, 중과일 때 계산법이 일반세율과 다릅니다.

• 지방교육세 = 매입가 × (4% − 2%) × 20% = 0.4%. 일반세율(1~3%)이면 세율 × 50% × 20%라 0.1~0.3%입니다.
• 농어촌특별세는 농어촌특별세법 제5조제1항제6호에 따라 지방세법 제11조·제12조의 표준세율을 100분의 2로 적용해 산출한 취득세액(과세표준)에 10%(“100분의 10”)를 곱한 금액입니다. 12% 중과(표준세율 4% + 중과분 8%)는 표준세율 4%를 2%로 바꿔 2% + 8% = 10%로 다시 계산하므로 10% × 10% = 1.0%, 일반세율이면 2% × 10% = 0.2%입니다.
• 전용 85㎡ 이하 국민주택 규모는 농특세 비과세입니다(농어촌특별세법 제4조, 같은 법 시행령 제4조).

그래서 법인 합계는 85㎡ 초과 12% + 0.4% + 1.0% = 13.4%, 85㎡ 이하 12% + 0.4% = 12.4%입니다. 세종특별자치시 취득세 안내의 세율표도 「4주택이상·법인」 85㎡ 이하 12.4%, 85㎡ 초과 13.4%로 같습니다.

5억원 주택으로 비교 — 법인 6,700만원, 개인 1주택 650만원

매입가 5억원, 시가표준액(공시가격) 3억5천만원인 수도권 주택(정비구역 아님)을 가정합니다.

같은 집인데 법인은 개인 1주택보다 6,050만원(85㎡ 초과 기준)을 더 냅니다. 이 차이는 나중에 법인 장부가액에 들어가 양도 시 법인세를 조금 줄이지만, 그만큼을 돌려받는 구조는 아닙니다. 양도 단계의 세금은 법인 주택 양도 추가과세 해설에서 다룹니다.

6억~9억원 구간 개인 일반세율은 (취득당시가액 × 2/3억원 − 3) × 1/100 로 계산한 뒤 소수점 다섯째 자리에서 반올림합니다(지방세법 제11조제1항제8호나목). 7억원이면 1.67%입니다.

예외 — 시가표준액 1억원(수도권 외 2억원) 이하 주택

이 조문은 제13조의2제1항 전체에 대한 예외라서 법인 취득에도 적용됩니다. 기준은 매입가가 아니라 시가표준액(주택 공시가격)입니다. 지분이나 부속토지만 사도 전체 주택의 시가표준액으로 판정합니다.

저가주택에 법인 투자가 몰리는 이유가 여기 있습니다. 다만 재개발 기대가 있는 정비구역 주택은 공시가가 낮아도 12%이므로, 매수 전 정비구역 지정 여부를 확인해야 합니다. 저가주택이라도 보유세·양도 단계의 법인 세금은 그대로라 취득세만으로 결론을 내리면 안 됩니다. 전체 비교는 법인 vs 개인 세금 종합 비교를 보세요.

계산기에 반영하지 않은 것

• 과밀억제권역 안에서 설립 5년 이내인 법인이 그 권역의 부동산을 취득할 때의 추가 중과(지방세법 제13조제2항·제13조의2제3항)
• 고급주택 등 사치성재산 중과(제13조제5항), 증여 등 무상취득 중과(제13조의2제2항)
• 지방세 감면, 생애최초 감면

개인의 주택 수에 분양권·입주권·주거용 오피스텔이 들어가는지는 계약 시점마다 다르므로 주택 수 판정기로 먼저 확인하세요.

정리

• 법인 주택 취득세는 주택 수와 상관없이 12%(지방세법 §13의2①1). 6% 완화안은 입법되지 않았습니다.
• 중과 시 지방교육세 0.4%, 농특세 1.0%(85㎡ 이하 비과세) → 합계 13.4%·12.4%.
• 시가표준액 수도권 1억원·수도권 외 2억원 이하 주택은 법인도 일반세율. 정비구역·소규모정비 사업시행구역은 제외.