법인 전환의 진짜 비용 — 취득세 50% 경감(2027년 일몰)·이월과세·성실신고 3년 승계

법인 전환의 손익을 세율로만 따지면 절반만 본 것입니다. 전환에는 한 번에 나가는 비용과 매년 늘어나는 유지비가 있고, 그 둘을 넘지 못하는 절세액이면 전환은 그냥 손해입니다. 게다가 조세특례제한법 제32조와 지방세특례제한법 제57조의2 제4항이 5년의 사후관리를 붙여 두어, 전환은 최소 5년을 묶는 결정이 됩니다.

먼저 널리 퍼진 숫자 하나를 고친다 — 취득세 감면율은 75%가 아니다

"법인 전환하면 취득세 75% 감면"이라는 문장을 아직도 자주 봅니다. 옛 감면율입니다. 현행 조문은 이렇습니다.

한 문장에 함정이 넷 들어 있습니다.

1. 경감률은 100분의 50입니다. 75%가 아닙니다.
2. 일몰이 2027년 12월 31일 취득분까지입니다. 이 글을 쓰는 2026년 9월 기준으로 약 15개월 남았습니다.
3. 부동산 임대 및 공급업은 아예 제외입니다. 임대 법인으로 전환하면서 건물을 넘기면 경감이 0입니다.
4. 취득일부터 5년 이내에 폐업·처분·임대·주식처분이 있으면 추징됩니다. 「처분」에 임대가 포함된다는 괄호가 특히 무섭습니다 — 사업을 계속하면서 그 건물을 남에게 빌려주기만 해도 걸립니다.

숫자로 보면 이렇습니다(사업용 부동산 취득세 과세표준 5억원, 취득세율 4% 가정).

취득세율은 물건과 용도에 따라 다르므로 실제 세율은 별도로 확인해야 하고, 경감받은 만큼에 농어촌특별세가 별도로 붙을 수 있다는 점도 함께 봐야 합니다(농어촌특별세법 제5조 — 이 계산기는 농특세를 계산하지 않습니다).

이월과세는 면제가 아니라 이연이다

개인사업자가 사업용 부동산을 법인에 넘기면 그것은 양도이고, 원칙적으로 양도소득세가 발생합니다. 조세특례제한법 제32조가 그것을 미뤄 줍니다 — 없애 주는 것이 아닙니다.

여기서 실무적으로 중요한 세 가지.

• 주택은 제외됩니다. 제1항 단서가 못박습니다. 주택임대사업을 법인으로 돌리면서 이월과세를 기대하면 안 됩니다.
• 신청해야 적용됩니다(제3항). 자동이 아닙니다.
• 자본금 요건이 있습니다(제2항). 실무에서는 순자산가액 이상으로 맞추는 것으로 알려져 있으나, 이 글은 그 시행령 문언을 원문으로 대조하지 못했습니다 — 반드시 세무대리인에게 확인하세요.

그리고 5년. 사업을 접거나 주식 절반을 넘겨 팔면 미뤄 둔 양도소득세가 돌아옵니다. 지방세특례제한법 제57조의2 제4항 단서의 취득세 추징도 취득일부터 5년입니다. 두 조문이 같은 기간을 걸어 두었으니, 실질적으로 전환은 5년짜리 약정입니다.

가장 흔한 전환 동기가 3년간 작동하지 않는다

"성실신고확인을 안 받으려고 법인으로 돌린다"는 말을 꽤 자주 듣습니다. 법이 그 길을 정면으로 막아 두었습니다.

즉 개인 때 성실신고확인대상이었다면 전환 후 3년간 법인도 성실신고확인서를 내야 합니다. 수수료도 그대로 나갑니다. 전환의 절세 효과가 나오기 시작하는 첫 3년이 그대로 잠식되는 셈입니다.

개인 쪽 기준은 소득세법 시행령 제133조 제1항입니다. 업종을 셋으로 나눕니다.

여기에 단서가 하나 더 붙습니다 — "제1호 또는 제2호에 해당하는 업종을 영위하는 사업자 중 별표 3의3에 따른 사업서비스업을 영위하는 사업자의 경우에는 제3호에 따른 금액". 1호·2호 업종처럼 보여도 별표 3의3에 해당하면 기준이 5억원으로 내려앉습니다. 별표의 업종 목록은 길고 개정되므로 계산기는 이 판정을 하지 않고 해당 여부를 사용자에게 묻습니다.

덧붙여 성실신고확인서를 제출하면 확정신고 기한이 다음 연도 5월 1일부터 6월 30일까지로 한 달 늘어납니다(소득세법 제70조의2 제2항). 그리고 전환법인은 성실신고확인 의무만 3년 지고 법인세율표는 일반표입니다 — 200억까지 20% 단일세율이 되는 것은 제60조의2 제1항 제1호 법인뿐입니다. 이 둘을 섞어 쓰는 자료가 많습니다.

회수기간을 계산해 보자

이제 숫자를 세웁니다. 전환의 손익은 세 덩어리입니다.

계산기에 넣어 보면(사업이익 2억원, 대표 급여 6,000만원, 배당 없음 / 부동산 5억원·취득세율 4% / 수수료 800만원 / 기장료 증가 연 180만원 + 성실신고확인 연 200만원) 이렇게 나옵니다.

조건을 하나씩 바꿔 보면 결론이 얼마나 쉽게 뒤집히는지 보입니다.

세 번째 줄이 이 글의 핵심입니다. 회수에 15년이 걸린다면 그것은 회수되는 것이 아닙니다. 사후관리 기간 5년보다 훨씬 길고, 그 사이에 세법도 사업도 바뀝니다. 네 번째 줄처럼 유지비가 절세액을 넘으면 매년 손해가 쌓입니다. 소득이 어중간한 구간에서 법인 전환을 권유받았다면 이 두 줄을 먼저 계산해 보세요.

절세액 자체를 과대평가하지 말 것

위 계산에서 「연 절세액 4,071만원」은 배당을 한 푼도 꺼내지 않았을 때의 값입니다. 그 해 법인에는 1억 2,000만원 가까운 돈이 남고, 그 돈에는 아직 세금이 붙지 않았습니다. 나중에 꺼낼 때 붙습니다.

그래서 회수기간이 짧게 나왔다고 안심하면 안 됩니다. 인출률을 올리면 절세액 자체가 줄어들고, 회수기간은 그만큼 길어집니다. 그 구조는 「연 매출 ○억이면 법인 전환」이 틀리는 이유에서 원 단위로 계산해 두었습니다.

그리고 세금 밖의 비용도 있습니다.

• 부가가치세 간이과세 자격의 영구 상실 — 부가가치세법 제61조 제1항은 간이과세를 「개인사업자」에게만 적용합니다. 소매·음식·숙박업에서는 이 손실이 법인세 절감액을 넘을 수 있습니다(간이과세·일반과세 부가세 비교 판정기).
• 법인 돈은 대표 돈이 아니다 — 법인 계좌에서 개인 용도로 빼 쓰면 가지급금이 되고, 법인세법 제52조(부당행위계산의 부인)로 인정이자가 익금에 산입되며 대표에게는 상여로 처분됩니다.
• 급여를 올려 법인세를 줄이는 데는 한계가 있다 — 시행령 제43조 제2항·제3항이 급여지급기준 초과 상여와 지배주주등 임원의 초과보수를 손금불산입합니다.

부동산임대업은 세 조문이 동시에 불리하다

업종 중 하나만 따로 짚습니다. 부동산임대업은 이 주제에서 가장 불리한 자리에 있습니다.

1. 법인세법 시행령 제42조 제2항 제2호 — 부동산임대업이 주된 사업이면 소규모법인 3요건 중 하나를 바로 충족해, 200억까지 20% 단일세율로 직행할 가능성이 높습니다.
2. 지방세특례제한법 제57조의2 제4항 — 「부동산 임대 및 공급업」을 취득세 경감에서 명시적으로 제외합니다.
3. 소득세법 시행령 제133조 제1항 제3호 — 성실신고확인 기준이 5억원으로 가장 낮습니다.

세 조문이 전부 같은 방향으로 걸립니다. 우연이 아니라, 세 조문 모두 실질적인 사업 없이 자산만 보유하는 법인을 겨냥해 만들어졌기 때문입니다.

정리 — 여섯 줄

1. 취득세 경감률은 100분의 50이고 2027년 12월 31일 취득분까지이며 부동산 임대 및 공급업은 제외입니다. 75%는 옛 감면율입니다.
2. 이월과세는 면제가 아니라 이연입니다(조특법 §32①). 주택·주택취득권리와 소비성서비스업은 제외되고, 신청해야 적용되며, 자본금 요건이 있습니다.
3. 전환은 최소 5년을 묶습니다 — 조특법 §32⑤(사업 폐지 또는 주식 50% 이상 처분 → 이월과세액을 2개월 내 양도소득세로), 지특법 §57조의2④ 단서(폐업·처분·임대·주식처분 → 취득세 추징).
4. 성실신고확인을 피하려는 전환은 3년간 작동하지 않습니다(법인세법 §60조의2①2호, 시행령 §97조의4③④).
5. 회수기간 = K ÷ (S − M) × 12. S − M이 0 이하면 회수 시점은 존재하지 않고, 15년이 나오면 사실상 회수되지 않습니다.
6. 연 절세액을 과대평가하지 마세요 — 인출하지 않아 커 보이는 절세액에는 법인에 남은 돈의 이연세금이 빠져 있습니다.

이 글의 모든 수치는 2026년 9월 기준 시행 조문의 값이며 개정으로 바뀝니다. 계산기에서도 「기준값(법정 수치) 편집」으로 경감률·일몰 연도·사후관리 기간을 직접 고쳐 계산할 수 있습니다.