상가 매매 부가세 계산법 — 토지·건물 안분과 부가세 포함 매매가 역산

상가는 토지와 건물을 한 번에 팝니다. 그런데 부가세는 건물분에만 붙습니다. 그래서 상가 매매 부가세 계산은 「총 매매대금 중 얼마가 건물값이냐」를 먼저 정해야 합니다. 계약서에 나눠 적은 금액이 원칙이지만, 나누지 않았거나 기준시가 비율과 30% 이상 어긋나면 법이 정한 비율로 다시 나눕니다. 부가세가 포함된 총액이라면 건물분 공급가액을 역산해야 합니다. 조문 순서대로 정리합니다.

왜 건물분에만 부가세가 붙나

토지의 공급은 부가가치세 면세입니다(부가가치세법 제26조 제1항 제14호). 건물은 과세 재화라 공급가액의 10%가 부가세입니다(제30조). 10억 원짜리 상가라도 토지 몫이 6억 원이면 부가세는 나머지 건물 몫 4억 원에만 계산합니다. 이 글의 세율은 2026-10-08 법령 원문 기준 예시값이며, 거래 시점의 세율을 확인해야 합니다.

원칙은 계약서 금액, 안분이 강제되는 두 경우

토지와 건물을 함께 공급하면 건물의 실지거래가액이 공급가액입니다(제29조 제9항 본문). 다만 다음 두 경우에는 시행령이 정한 안분가액을 씁니다(같은 항 단서).

1. 실지거래가액 중 토지·건물 가액의 구분이 불분명한 경우 — 계약서에 총액만 적은 경우가 여기 해당합니다.
2. 사업자가 구분한 가액이 안분가액과 100분의 30 이상 차이가 나는 경우 — 2019년 1월 1일 이후 공급분부터 적용됩니다. 다른 법령에 따라 가액을 구분한 경우 등은 제외되는데, 이 예외 단서(시행령 제64조 제2항)는 2022년 1월 1일 이후 공급분부터 적용됩니다. 2021년 이전 철거 조건 양도에는 예외를 적용하지 않은 결정례가 있습니다(조세심판원 조심2022서2234).

무엇으로 나누나 — 안분 기준의 순서

안분 방법은 시행령 제64조 제1항이 정합니다.

기준시가는 소득세법 제99조 제1항 제1호를 따릅니다. 토지는 개별공시지가 × 면적(구분소유 상가는 대지권 면적), 건물은 국세청장이 산정·고시하는 가액입니다. 홈택스의 「건물기준시가(양도)」 계산 결과를 쓰면 됩니다. 주의할 점은 상업용 건물·오피스텔 중 국세청이 토지와 건물을 일괄해 고시하는 가액(같은 호 다목)입니다. 이 금액은 토지·건물 합계라 이것 하나로는 비율이 나오지 않으므로 토지·건물을 각각 구해 넣어야 합니다. 고시는 매년 바뀌므로 공급계약일에 유효한 고시값을 씁니다.

세 가지 식 — 부가세 별도·포함·불분명

총 매매대금 T, 토지 기준값 Lb, 건물 기준값 Bb, 세율 r 이라고 하면:

「포함」 식은 법령에 그대로 적혀 있는 식이 아닙니다. 건물·토지를 기준시가 비율로 나눈다는 시행령 제64조와, 부가세가 들어 있는 총액에서 공급가액을 뽑는 제29조 제7항을 함께 적용해 연립방정식을 풀면 나오는 식입니다. 실제 신고 전에는 세무 대리인과 같은 식을 쓰는지 확인하세요.

토지 기준시가 6억 원, 건물 4억 원, 세율 10% 예시(원 미만 절사):

같은 10억 원이라도 「포함」이면 매수인이 내는 돈이 4,000만 원 적고, 토지·건물 공급가액 합계도 38,461,538원(10억 원 − 961,538,462원) 줄어듭니다. 계약서에 「부가세 별도」인지 명시하는 것이 분쟁을 줄입니다.

30% 판정 — 토지 쪽만 어긋나도 안분한다

계약서에 토지·건물을 나눠 적었다면 안분가액과 비교합니다. 판정식은 |계약서 가액 − 안분가액| ≥ 30% × 안분가액입니다. 「이상」이므로 정확히 30%도 해당합니다. 위 예시(안분 건물 4억·토지 6억, 부가세 별도)로 보면:

건물 쪽 차이는 30% 미만인데 토지 쪽만 30% 이상인 경우는 어떨까요. 기준시가 안분이 건물 8억·토지 2억인데 계약서에 건물 9억·토지 1억을 적었다면 건물 차이는 12.5%, 토지 차이는 50.0%입니다. 조세심판원은 조심2021인5907 결정에서 「과세대상인 건물가액은 30% 미만 차이」라는 청구 주장을 받아들이지 않았습니다. 자의적 구분을 통한 조세회피를 막으려는 개정 취지를 들어, 30%의 형식적 차이가 있으면 일률적으로 안분한다고 봤습니다. 이 도구도 토지·건물 어느 쪽이든 30% 이상이면 안분가액(건물 8억)을 씁니다.

정리

• 부가세는 건물분에만(§26①14 토지 면세, §30 세율)
• 계약서 구분가액이 원칙, 구분이 불분명하거나 30% 이상 차이 나면 안분(§29⑨)
• 안분 순서: 기간 요건을 갖춘 감정가액 → 공급계약일 기준시가 → 장부·취득가액(시행령 §64①)
• 부가세 포함·불분명 총액은 Bb × (1 + r) 를 분모에 넣어 역산(§29⑦ + §64①)
• 토지 쪽만 30% 이상이어도 안분(조심2021인5907), 철거·다른 법령 구분은 예외(§64②)
• 부가세를 계산하기 전에 이 거래가 포괄양도인지부터 봐야 합니다 — 포괄양도양수 요건 체크리스트