포괄양도양수 요건 체크리스트 — 상가 매매에서 부가세 없이 넘기려면

임대 중인 상가를 팔 때 「포괄양도양수로 하면 부가세가 없다」는 말을 많이 듣습니다. 맞는 말이지만 조건이 붙습니다. 사업장 단위로 사업에 관한 모든 권리와 의무를 넘겨야 하고, 매수인도 그 사업을 이어서 해야 합니다. 요건이 하나라도 어긋나면 부가세를 안 받은 매도인이 나중에 본세와 가산세를 냅니다. 시행령 문언과 자주 갈리는 지점을 정리합니다.

포괄양도면 왜 부가세가 없나

부가가치세법 제10조 제9항 제2호는 「사업을 양도하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것」을 재화의 공급으로 보지 않습니다. 공급이 아니므로 부가세도, 세금계산서도 없습니다. 매수인이 같은 부가세를 매입세액으로 돌려받게 되는 거래에서 세금이 오가기만 하는 것을 줄이는 취지로 설명됩니다. 단, 같은 호 단서에 따라 매수인이 제52조 제4항 대리납부를 했다면 이 특례에서 빠지고 과세 거래가 됩니다(대리납부 글).

시행령 제23조 문언 — 무엇을 넘겨야 하나

미수금 제외 사례로는 국세청 심사-부가-2019-0076 결정이 있습니다. 부동산임대업자가 임대료 미수금을 빼고 양도했어도 사업의 양도에 해당한다고 봤습니다. 반대로 보증금 반환채무처럼 임대사업 자체의 의무를 넘기지 않으면 「모든 권리와 의무」가 아닙니다.

상가 매매에서 자주 갈리는 지점

임차인 승계 문제는 국세청 해석 사례가 있는 쟁점이지만 사안마다 사실관계가 다릅니다. 판단이 애매하면 대리납부로 정리하는 것이 안전합니다.

8문항 자가 점검

1. 매도인이 이 상가로 사업자등록을 하고 과세사업(임대업 등)을 하고 있다 — 아니면 애초에 부가세 과세 대상이 아닙니다
2. 매도인이 일반과세자다
3. 사업장 전체를 넘긴다
4. 임대차·보증금 반환채무 등 사업 관련 권리·의무를 모두 승계한다(미수금·미지급금·업무무관 자산만 제외)
5. 임차인 전원의 임대차를 그대로 승계한다
6. 매수인이 과세사업자로 등록해 그 사업을 이어서 한다
7. 매수인이 면세사업에 직접 쓸 계획이 없다
8. 매수인이 간이과세로 등록할 계획이 없다

3~6번 중 하나라도 「아니오」면 포괄양도가 아니라 건물분 세금계산서를 발급하는 일반 매매로 보는 것이 맞습니다. 하나라도 「모름」이면 판정을 보류하고 대리납부를 검토하세요.

절차

• 매도인: 폐업에 따른 부가가치세 확정신고를 할 때 확정신고서에 사업양도신고서(부가가치세법 시행규칙 제62조 별지 제31호 서식)를 함께 제출합니다(시행령 제91조 제2항 표 제1호). 폐업 신고(사업자등록 폐업)와 확정신고는 별개 절차이니 둘 다 해야 합니다.
• 매수인: 사업 개시일부터 20일 이내 사업자등록을 신청합니다. 신규로 사업을 시작하려는 경우 개시일 전에도 신청할 수 있습니다(법 제8조 제1항).
• 계약서에 「사업의 포괄양도양수」 문구와 승계 대상(임대차계약·보증금)을 구체적으로 적습니다. 문구만 있고 실제 승계가 없으면 인정되지 않습니다.

포괄양도가 아니라면 부가세 금액은 토지·건물 안분으로 계산합니다 — 상가 매매 부가세 계산법.