집은 어머니 명의로? 동거 자녀 명의로? — 동거주택 상속공제와 배우자공제가 부딪히는 지점

아버지가 돌아가시고 어머니와 자녀가 함께 상속받을 때, 부모와 10년 넘게 함께 산 자녀가 있다면 "집을 누구 명의로 하느냐"가 상속세를 수천만원 바꿉니다. 피상속인의 배우자가 집을 받으면 동거주택 상속공제는 적용되지 않기 때문입니다. 대신 배우자공제가 커질 수 있어 단순하지 않습니다.

1. 두 공제의 규칙

그래서 배우자에게 집을 주면 배우자공제가 법정상속분 한도까지 차오르고, 동거 자녀에게 주면 동거주택공제 최대 6억이 생깁니다. 두 공제의 합이 상속세 과세표준을 정합니다.

2. 사례 B — 집 12억, 금융재산 3억, 배우자 + 자녀 2명

배우자 법정상속분은 1.5 / 3.5 = 3/7입니다. 일괄공제 5억, 금융재산공제 6천만원(3억 × 20%), 기한 내 신고(신고세액공제 3%)를 가정합니다.

집을 동거 자녀가 받으면 공제 합계가 16.6억으로 과세가액 15억을 넘어 과세표준이 0이 됩니다. 배우자가 받으면 배우자공제가 법정상속분 한도(약 6.43억)에서 멈추고, 동거주택공제는 사라져 과세표준 297,142,858원이 남습니다. 차이는 4,794만원입니다.

3. 자녀 100%가 늘 최선은 아니다 — 집 20억, 금융 10억

재산이 커지면 결과가 달라집니다. 같은 가족(배우자 + 자녀 2명)에서 집 20억, 금융 10억을 배우자에게 주는 경우를 동거 자녀 지분별로 계산하면:

이유는 두 한도가 꺾이는 지점이 다르기 때문입니다. 동거주택공제는 자녀 지분 30%(20억 × 30% = 6억)에서 이미 한도에 닿습니다. 배우자공제는 배우자 실제 상속액이 법정상속분 상당액(30억 × 3/7 ≈ 12.86억) 이상인 동안 그 한도에 머물다가, 그 아래로 내려가면 줄어듭니다. 그래서 이 사례에서는 자녀 30~80% 구간이 두 공제를 모두 최대로 받는 구간이고, 자녀 100%보다 약 7,483만원, 배우자 100%보다 약 1억6,767만원 적습니다.

납부세액이 지분에 대해 한 방향으로만 움직이지 않으니, 계산기는 0~100%를 10% 단위로 전부 계산해 최저 구간을 표시합니다.

4. 명의는 "등기"로 정해진다

• 동거주택공제는 요건을 갖춘 동거 상속인이 상속등기로 그 주택(지분)을 받아야 합니다. 다른 상속인이 단독 등기하고 동거 자녀에게 지분 상당액을 현금으로 준 경우는 공제 대상이 아니라는 사전답변이 보도됐습니다. 부수토지만 받는 것도 안 됩니다(상속증여세과-1147).
• 배우자공제는 배우자상속재산분할기한(상속세 신고기한 다음 날부터 9개월)까지 분할하고 등기 등을 마친 재산만 실제 상속액으로 인정합니다(제19조 제2항). 상속세 신고기한은 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월입니다(제67조).

5. 이 비교에 없는 것

• 2차 상속: 배우자에게 덜 주면 나중에 배우자가 사망할 때 상속재산이 줄어듭니다. 반대로 많이 주면 1차 상속세는 줄어도 2차 상속세가 커질 수 있습니다. 이 비교는 이번 상속세만 봅니다.
• 담보채무: 배우자가 주택 지분을 받으면 그 지분에 대응하는 담보채무도 인수한다고 가정했습니다.
• 양도세: 상속 후 집을 팔 계획이라면 누가 몇 채를 갖게 되는지에 따라 양도세가 달라집니다 — 상속주택 양도세 비과세 판정.

동거주택공제 6억이 왜 그대로 세금을 줄여 주지 않는지는 6억 공제의 실제 절감액 글, 동거 10년 요건 자체는 요건 3가지와 10년 세는 법에 정리했습니다.