동거주택 상속공제 6억, 실제로는 얼마나 줄어들까 — 공제 한도·담보대출·사전증여가 깎는 금액

"10년 같이 살았으면 6억 공제, 세율 40%면 2억4천만원 절세"라는 계산은 거의 항상 틀립니다. 공제는 과세가액을 넘을 수 없고, 일괄공제 5억이 먼저 자리를 차지하며, 담보대출과 공동상속 지분이 공제액 자체를 줄이기 때문입니다.

1. 공제액 산식

2. 공제 순서 — 6억이 "남는" 이유

1. 과세가액 = 상속재산 − 채무·공과금·장례비 + 사전증여재산(상속인 10년, 그 외 5년)(제13조)
2. 공제 합계 = 일괄공제 5억(또는 기초 2억 + 인적공제) + 배우자공제 + 금융재산공제 + 동거주택공제 …
3. 공제 한도(제24조) = 과세가액 − 상속인 아닌 자에 대한 유증 − 상속 포기로 후순위가 받은 재산 − 사전증여재산 과세표준(과세가액이 5억원을 넘을 때만)
4. 과세표준 = 과세가액 − min(공제 합계, 공제 한도) − 감정평가수수료
5. 산출세액(제26조, 10~50%) − 신고세액공제 3%(제69조) = 납부세액

절감액은 같은 계산을 동거주택공제 없이 한 번 더 돌린 납부세액과의 차이입니다. 동거주택공제가 6억이어도, 다른 공제만으로 과세표준이 이미 작으면 그만큼만 쓰이고 나머지는 버려집니다.

3. 다섯 사례 (배우자 없음, 자녀 2명, 기한 내 신고)

• A3: 재산이 일괄공제 5억 이하라 동거주택공제가 할 일이 없습니다. 요건을 갖췄어도 절감액은 0원입니다.
• A: 공제 합계 11.2억이 과세가액 10억을 넘어 제24조 한도에 걸립니다. 명목 6억 중 1.2억은 쓰이지 않았습니다.
• C: 담보대출 2억은 공제액 계산에서 먼저 빠지고(동시에 상속채무로 과세가액에서도 빠짐), 지분 50%만큼만 공제됩니다.
• D: 사전증여가 있고 과세가액이 5억을 넘어 공제 한도가 사전증여 과세표준 2.5억만큼 줄었습니다. 실제로는 사전증여분의 기납부 증여세도 공제(제28조)하는데 이 예시는 0으로 두었습니다 — 사전증여 효과는 사전증여 vs 상속 비교에서 따로 보세요.

배우자가 있으면 배우자공제(최저 5억)가 먼저 자리를 차지해 동거주택공제의 실효분이 더 줄어듭니다. 집을 배우자와 자녀 중 누구 명의로 할지에 따라 결과가 크게 달라지는 이야기는 배우자 vs 동거 자녀 명의 글에 정리했습니다.

4. 흔한 오해 정정

• "며느리·사위 공제는 2026년부터" — 대습상속인이 된 직계비속의 배우자를 넣은 개정은 2022-01-01 시행(법률 제18591호)입니다. 헌법재판소 2021헌바373(2026.9.17, 합헌)은 개정 전 조항에 대한 결정입니다.
• "상속인이 무주택자여야 한다" — 2020-01-01 이후 개시분은 "무주택자이거나 피상속인과 공동으로 1세대 1주택을 보유한 자"입니다. 국세청 「상속공제 — 항목별 설명」 페이지는 2026-10-11 확인 시점에도 "무주택자로서"라는 2019년 이전 문언으로 안내하고 있어, 요건은 조문과 국세상담센터 Q&A로 확인하는 편이 안전합니다.
• "6억 × 최고세율만큼 절세" — 위 사례처럼 실효 공제액은 과세표준이 남아 있는 만큼만입니다.

5. 바뀔 수 있는 숫자

일괄공제·배우자공제 상향과 유산취득세 전환은 2025년 말 국회에서 합의되지 못하고 계류 중이고(뉴시스, 2025.12.1), 2026년 세법개정안에도 동거주택·일괄·배우자공제 변경은 없습니다(일간NTN, 2026.8). 공제액이 바뀌면 절감액도 달라지므로 계산기는 공제액·세율·한도를 모두 편집할 수 있게 두었습니다.