공유물분할 양도세 — 면적이 아니라 「가액」으로 지분을 본다 (지분대로면 양도 아님, 정산금 받으면 양도)

형제가 반씩 가진 땅을 나눠 각자 단독 명의로 돌리면 양도소득세를 내야 할까요? 지분대로 나눴다면 내지 않습니다. 다만 「지분대로」는 면적이 아니라 가액으로 따지고, 가액 차이를 돈으로 정산하면 그만큼은 양도가 됩니다. 판단 기준과 계산 예시, 판례와 국세청 예규가 갈리는 지점을 차례로 봅니다.

① 법조문에는 「공유물 분할」이라는 말이 없다

소득세법 제88조 제1호는 양도를 「자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것」으로 정의합니다. 같은 호 단서가 양도로 보지 않는다고 열거하는 것은 환지, 토지 경계 변경을 위한 교환, 신탁 등입니다. 공유물 분할은 이 목록에 없습니다. “공유물을 지분대로 나누면 양도가 아니다”라는 결론은 조문 본문이 아니라 국세청 기본통칙과 판례에서 나옵니다.

소득세법 기본통칙 88-0…1 제3항(국세청 회신에 따라 옛 번호 88-2로 인용되기도 함)은 이렇게 적고 있습니다. 「공동소유의 토지를 소유지분별로 단순히 분할하거나 공유자지분 변경없이 2개 이상의 공유토지로 분할하였다가 그 공유토지를 소유지분별로 단순히 재분할하는 경우에는 양도로 보지 아니한다. 이 경우 공동지분이 변경되는 경우에는 변경되는 부분은 양도로 본다.」

대법원 1995. 9. 5. 선고 95누5653 판결(국세청 부동산거래관리과-163 회신의 참고자료에 인용)은 이유를 이렇게 설명합니다. 공유물 분할은 지분권을 분할로 취득하는 특정 부분에 집중시키는 것으로 「그 소유형태가 변경될 뿐이라고 할 것이므로 이를 소득세법 제4조 제3항 소정의 자산의 유상양도라고 할 수 없으며」, 이 법리는 여러 공유물을 일괄해 나누는 경우에도 적용됩니다.

② 「지분대로」는 면적이 아니라 가액으로 본다

1/2 지분이라고 해서 꼭 면적을 반씩 나눠야 하는 것은 아닙니다. 도로에 붙은 쪽과 안쪽 땅은 ㎡당 값이 다르기 때문입니다. 대법원 1999. 12. 24. 선고 98두10387 판결은 판시사항에서 공유물 분할의 기준인 「지분비율의 의미(=지분에 따른 가액의 비율)」를 밝히고, 지분비율은 「원칙적으로 지분에 따른 가액(교환가치)의 비율에 의하여야 할 것」이라고 판단했습니다. 이 판결은 옛 지방세법(등록세) 사건이지만, 가액 기준이라는 판단은 국세청 회신에서도 같습니다.

국세청 부동산거래관리과-163(2011. 2. 18.)의 회신 요지는 다음과 같습니다. 「토지의 형상이나 위치, 그 이용상황이나 경제적 가치가 균등하지 아니할 때에는 이와 같은 제반사정을 고려하여 경제적 가치가 지분비율에 상응되도록 분할하는 경우 양도로 보지 아니하나 이에 해당하는지는 사실판단할 사항임」. 면적이 달라도 감정가 등으로 가치를 맞췄다면 양도가 아니라는 뜻입니다. 다만 맞췄는지는 결국 사실판단이므로 감정평가서 같은 근거를 남겨 두는 편이 안전합니다.

③ 숫자로 보기 — 10억 땅을 6억·4억으로 나눌 때

A·B가 각 1/2씩 가진 토지 두 필지가 있습니다. P1(시가 6억원)은 A가, P2(시가 4억원)는 B가 단독으로 갖기로 했습니다(예시 값). 분할 전 각자의 지분 가액은 (6억 + 4억) × 1/2 = 5억원입니다.

여기서 A가 B에게 차액 1억원을 정산금으로 주면, B는 지분 가액 1억원어치를 돈을 받고 넘긴 셈입니다. 국세청 부동산거래관리과-597(2012. 11. 7.)도 「공유물분할의 대가로 현금을 받은 경우는 양도에 해당하는 것임」이라고 회신했습니다. 98두10387도 분할 후 가액 비율과 원래 지분 비율의 「차이에 따른 정산을 하였다는 등의 특별한 사정」이 있으면 지분대로 나눈 것으로 보지 않습니다.

B의 양도세를 계산해 봅니다. B가 이 토지 지분 전체를 10년 전에 2억원에 샀고(필요경비 0), 정산금은 분할등기일에 받았다고 가정합니다.

취득가액을 넘긴 가액 비율(1/5)로 나눈 것은 계산기의 근사입니다. 필지마다 취득 시기나 가격이 다르면 실제로 넘긴 부분의 취득가액을 따로 계산해야 합니다. 정산금을 주지 않았다면 B는 양도세를 내지 않습니다. 대신 A가 1억원을 증여받은 것이 되어 증여세 문제가 생깁니다. 이 경우는 정산 안 하면 증여세, 덜 정산하면 저가양수 판정에서 이어서 다룹니다.

④ 연접 필지 vs 떨어진 필지 — 판례와 국세청 예규가 갈린다

위 예시처럼 여러 필지를 한 번에 나눌 때, 판례는 전체 가액을 합쳐서 봅니다. 그런데 국세청 예규는 필지가 서로 붙어 있지 않으면 필지별로 봅니다. 재산세과-530(2009. 2. 16.)은 「양도당시 연접하지 않는 2필지 이상의 토지를 각각 1인 단독소유를 목적으로 서로의 지분을 정리하는 것은 각 필지의 자기지분 감소분과 다른 필지의 자기지분 증가분이 교환되는 것」이므로 양도에 해당한다고 했습니다. 상속증여세과-122(2013. 5. 15.)도 「각 필지별로 자기지분보다 감소된 면적이 양도소득과세대상」이라고 회신했습니다.

예규 방식으로 보면 A는 P2 지분 1/2(2억원)을 B에게, B는 P1 지분 1/2(3억원)을 A에게 넘긴 교환이 됩니다. 그래서 양쪽 모두 양도로 과세될 수 있습니다. 연접한 필지나 1필지를 나누는 경우에는 재산세과-530도 양도로 보지 않습니다. 떨어진 필지를 교차로 정리할 계획이라면 미리 관할 세무서에 질의하는 편이 좋습니다. 계산기는 두 기준의 금액을 나란히 보여 줍니다.

⑤ 나눈 땅을 나중에 팔 때 — 취득일이 둘로 나뉜다

분할로 받은 땅을 나중에 팔면 보유기간과 취득가액은 두 부분으로 나눠 봅니다. 지분 이내 부분은 원래 산 날이 그대로 취득일입니다. 늘어난 부분은 분할로 새로 취득한 것으로 봅니다. 국세청 재산01254-2520(1989. 7. 10.)은 「변동된 공유지분에 대한 자산의 취득시기는 공유지분 변동된 시점이 되는 것」이라고 회신했습니다. 위 예시의 A라면 P1 중 5/6은 당초 취득일, 1/6은 분할일(정산금 청산일)이 취득일입니다. 증여로 받은 초과분은 증여등기접수일이 취득일이고, 10년 안에 팔면 이월과세(소득세법 제97조의2)를 검토해야 합니다.

⑥ 분할 전 체크리스트

1. 필지별 시가(감정가)를 확보했나 — 면적이 아니라 가액으로 비교합니다.
2. 각자 받는 가액이 지분 가액과 같은가 — 다르면 차액을 정산할지 정합니다.
3. 정산금을 주고받는다면 받는 쪽은 양도세 예정신고(양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월)를 준비합니다.
4. 정산하지 않는다면 더 받는 쪽의 증여세와 무상취득 취득세를 계산합니다.
5. 필지가 서로 떨어져 있나 — 그렇다면 국세청 예규의 필지별 과세 위험을 확인합니다.
6. 지분 이내분 취득세는 0.3%입니다. 자세한 내용은 공유물분할 취득세는 2.3%가 아니라 0.3%에서 다룹니다.

양도세 일반 계산은 양도소득세 계산기를 쓰면 됩니다. 상속받은 공유 재산을 다시 나누는 경우는 규칙이 다르니 상속 재분할 증여세 계산기를 보세요.