방공제 계산법: 서울 5,500만원은 어디서 나오나 — 아파트 1개·다가구 방 수·50% 한도·저가 단독주택 특례

서울에서 담보가치 10억원짜리 아파트를 사며 LTV 40%를 적용받으면 대출은 4억원일 것 같습니다. 그런데 은행 창구에서 듣는 숫자는 3억 4,500만원입니다. 빠진 5,500만원이 방공제입니다. 이 글은 그 5,500만원이 어느 조문에서 나오는지, 그리고 아파트·다가구·저가 단독주택에서 빼는 방식이 어떻게 다른지를 원문으로 정리합니다.

방공제는 LTV 산식의 분자에 들어 있다

은행 주택담보대출의 LTV(담보인정비율)는 은행업감독규정 [별표 6]이 비율을 정하고, 계산 방법은 감독규정 제29조의2제3항이 금융감독원장에게 맡깁니다 — 「제1항에서 정하는 담보인정비율, 총부채상환비율 및 총부채원리금상환비율의 산정방법 및 적용대상의 세부판단기준, 주택담보대출 등의 취급 및 만기연장 제한 등과 관련한 세부적인 사항은 감독원장이 정하는 바에 따른다.」 그래서 실제 산식은 감독규정 [별표 6]이 아니라 은행업감독업무시행세칙 [별표 18]에 있습니다.

분자에 대출금과 함께 선순위채권, 임차보증금, 최우선변제 소액임차보증금이 들어갑니다. LTV 40%라는 상한을 지키려면 대출금이 그만큼 줄어야 합니다. 이를 대출금액에 대해 풀면 이렇습니다.

대출가능액 = 담보가치 × LTV − 선순위채권 − 임차보증금 − 소액보증금(방공제)

경매가 되면 소액임차인은 은행 근저당보다 먼저 일정액을 배당받습니다(주택임대차보호법 제8조). 지금 비어 있는 방에도 나중에 임차인이 들어올 수 있으니, 은행이 그 몫을 처음부터 빼 두는 것입니다.

금액 — 시행령 제10조제1항의 「보증금 중 일정액」

방 하나에 빼는 금액은 주택임대차보호법 시행령 제10조제1항의 「보증금 중 일정액」입니다. 현행 표는 2023. 2. 21. 개정분입니다.

자주 헷갈리는 점 두 가지입니다.

• 방공제 금액은 오른쪽 열(1억 6,500만원)이 아닙니다. 제11조의 상한은 "누가 소액임차인인가"를 가르는 기준이고, 은행이 빼는 금액은 제10조제1항의 일정액입니다.
• 예전 금액(서울 3,700만·5,000만원 등)은 현행이 아닙니다. 세칙 4.가(4)는 「은행이 대출을 취급하기 위하여 임차보증금 및 소액보증금을 산정하는 경우에는 근저당권 등 담보물권 취득 시점 기준으로 이를 산정한다.」고 정하므로, 지금 새로 근저당을 잡는 대출은 현행 표를 씁니다. 과거 표는 이미 설정된 근저당과 임차인 사이의 순위 문제에서 쓰입니다.

법 제8조제3항 단서는 이 일정액이 「주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다」고 못박아 두었습니다. 은행 계산에서도 같은 취지의 50% 한도가 나옵니다(아래).

빼는 방식 — 세칙 [별표 18] 제4호 가목

정리하면 방마다 하나씩 따집니다.

• 임차인이 있는 방 — 보증금이 소액보증금보다 크면 그 보증금 전액, 작거나 같으면 소액보증금
• 비어 있는 방 — 방 수 × 소액보증금
• 소액보증금 합계는 담보가치의 50%까지만

아파트 — 공실 방은 1개로 「할 수 있다」

그래서 방이 셋인 아파트도 보통 1개 몫만 뺍니다. 서울 아파트 담보가치 10억원, LTV 40%라면 4억 − 5,500만 = 3억 4,500만원입니다. 문언이 「할 수 있다」라서 은행 재량입니다. 방 3개를 모두 적용하면 4억 − 1억 6,500만 = 2억 3,500만원까지 내려갑니다. 즉 "방공제는 법으로 정해진 의무"라기보다, 감독 기준이 정한 산식 안에서 은행이 선택하는 부분이 있다는 뜻입니다.

다가구 — 호·실마다 계산한다

서울 다가구주택, 담보가치 10억원, 8개 호실 중 3개에 임차인(보증금 1억·3,000만·2억원), LTV 70%인 경우입니다.

보증금 3,000만원 방은 실제 보증금이 아니라 5,500만원이 빠진다는 점에 주의하세요. 4.가(1)이 「적거나 같을 경우에는 동 소액보증금을 적용」하라고 했기 때문입니다.

50% 한도 — 방이 많고 집값이 낮을 때

서울 다가구 담보가치 2억원, 10개 호실이 모두 비어 있고 LTV 70%라면 방공제는 10 × 5,500만 = 5억 5,000만원이지만, 4.가(3)에 따라 담보가치의 50%인 1억원에서 멈춥니다. 대출가능액은 1억 4,000만 − 1억 = 4,000만원입니다. 문언상 50% 한도는 「소액보증금 합계액」에 걸리는 것이라, 소액보증금보다 큰 실제 임차보증금은 이 한도와 별개로 전액 빠진다고 읽힙니다(은행 실무 확인 권장).

저가 단독주택 — 1개 이상, 2개 이상

지방 단독주택 담보가치 2억 4,000만원, 방 4개가 모두 비어 있고 LTV 70%라면, 원칙대로는 4 × 2,500만 = 1억원을 빼 6,800만원이지만 특례로 2개만 빼면 1억 6,800만 − 5,000만 = 1억 1,800만원입니다. 표의 문언이 「이상」이라 2개는 최소치이고, 은행이 실제 공실 수까지 늘려 적용할 수도 있습니다. 「이하」이므로 수도권 담보가액이 정확히 3억원이면 특례 대상이고 3억 1원이면 아닙니다. 수도권은 감독규정 [별표 6]의 정의대로 서울·인천·경기입니다.

정리

• 방공제 = LTV 산식 분자의 「최우선변제 소액임차보증금」(세칙 [별표 18] 1). 금액은 시행령 제10조제1항: 서울 5,500만·과밀 등 4,800만·광역시 등 2,800만·그 밖 2,500만원.
• 임차 방은 보증금과 소액보증금 중 큰 쪽, 공실 방은 방 수 × 소액보증금, 소액보증금 합계는 담보가치 50%까지.
• 아파트는 공실 1개로 「할 수 있다」, 저가 단독주택(수도권 3억·지방 2.5억 이하)은 1개·2개 「이상」 — 모두 은행 재량이 남는 조항.
• 신규 대출은 근저당 설정 시점의 현행 표. 제11조 상한(1억 6,500만원 등)은 방공제 금액이 아니다.
• MCI·MCG에 가입하면 공실 몫 방공제를 되살릴 수 있다 — MCI·MCG 차이 글.