생애최초 주택구입 취득세 감면 조건 2026 — 12억 이하·200만원/300만원 한도, 본인·배우자 '평생 무주택' 판정법
처음 집을 사면 취득세를 최대 200만원, 조건에 따라 300만원까지 덜 냅니다. 근거는 지방세특례제한법 제36조의3입니다. 이 조문은 2025년 12월 31일에 다시 개정돼 2026년 1월 1일부터 인구감소지역 주택도 300만원 구간에 들어갔습니다. 요건을 하나씩 짚고, 내 집이 어느 구간인지 가르는 법을 정리합니다.
- 기본 요건: 본인(대한민국 국민)·배우자 모두 평생 주택 소유 사실 없음, 본인 거주 목적, 취득당시가액 12억원 이하, 유상거래(부담부증여 제외), 미성년자 제외, 2028. 12. 31.까지
- 300만원: 전용 60㎡ 이하·3억(수도권 6억) 이하 연립·다세대, 도시형 생활주택, 호수별 구분 다가구, 그리고 인구감소지역 주택(2026년 취득분부터)
- 200만원: 그 밖의 주택 — 아파트는 60㎡ 이하여도 여기
- 부부 공동명의여도 한도는 주택 한 채당 300만원·200만원
① 요건 7가지 체크리스트
제36조의3 제1항 본문은 「주택 취득일 현재 본인(대한민국 국민으로 한정한다) 및 배우자」가 주택을 「소유한 사실이 없는 경우로서 본인이 거주할 목적으로」 취득당시가액이 「12억원 이하인 주택을 유상거래(부담부증여는 제외한다)로 취득하는 경우」에 감면한다고 정합니다. 단서는 「다만, 취득자가 미성년자인 경우는 제외한다.」입니다. 정리하면 다음과 같습니다.
| # | 요건 | 놓치기 쉬운 점 |
|---|---|---|
| 1 | 본인이 대한민국 국민 | 외국인 배우자는 배우자 판정에 포함 |
| 2 | 본인·배우자 모두 주택을 소유한 사실이 없음 | 지금이 아니라 평생 기준 — 결혼 전 배우자 소유 이력도 문제가 됨 |
| 3 | 본인이 거주할 목적 | 3년 안에 임대하면 추징(제4항) |
| 4 | 취득당시가액 12억원 이하 | 공동명의여도 주택 전체 가격 기준, 12억원 정확히는 대상 |
| 5 | 유상거래(매매·분양) | 상속·증여·부담부증여·자가 신축은 제외 |
| 6 | 취득자가 미성년자가 아님 | |
| 7 | 2028년 12월 31일까지 취득 | 일몰 — 연장 여부는 그때 다시 확인 |
「주택」은 같은 항 괄호대로 「「지방세법」 제11조제1항제8호에 따른 주택」입니다. 오피스텔은 여기에 들어가지 않습니다. 주거용 오피스텔을 넣는 안은 행정안전부 “2026년 지방세제 개편안”(2026. 8. 26. 발표)에 들어 있지만, 경향신문 보도(2026. 8. 26.) 기준으로 국회 통과 전 단계입니다.
② 300만원 구간 네 갈래 vs 200만원
제1항 제1호는 가~라목 주택에 대해 산출세액이 「300만원 이하인 경우에는 취득세를 면제하고, 산출세액이 300만원을 초과하는 경우에는 산출세액에서 300만원을 공제한다」고 정합니다. 제2호는 「제1호 외의 주택」에 같은 방식으로 200만원을 적용합니다.
| 구분 | 대상 | 한도 |
|---|---|---|
| 1호 가목 | 전용 60㎡ 이하·3억(수도권 6억) 이하 공동주택(아파트 제외) — 연립·다세대 | 300만원 |
| 1호 나목 | 같은 기준의 도시형 생활주택 | 300만원 |
| 1호 다목 | 3억(수도권 6억) 이하 다가구 중 건축물대장에 호수별 전용면적이 구분 기재된 것(60㎡ 이하 호수 부분) | 300만원 |
| 1호 라목 | 「인구감소지역에 소재하는 주택」 — 유형·면적 기준 없음 | 300만원 |
| 2호 | 그 밖의 주택(아파트, 60㎡ 초과 빌라, 단독 등) | 200만원 |
라목은 2026년에 새로 들어왔습니다. 부칙(법률 제21309호) 제5조 제1항은 「제36조의3제1항의 개정규정은 이 법 시행 이후 납세의무가 성립하는 경우부터 적용한다.」고 정하므로, 2026년 1월 1일 이후 취득분부터입니다. 아시아경제(2026. 1. 1.)도 인구감소지역 주택의 감면 한도가 200만원에서 300만원으로 늘었다고 보도했습니다. 인구감소지역 목록은 행정안전부 지정 고시로 정해지고 재지정될 수 있으니 고시에서 직접 확인하세요.
경계는 「이하」입니다. 수도권 다세대 59㎡를 정확히 6억원에 사면 1호(300만원)이고, 1원이라도 넘으면 2호(200만원)입니다. 면적도 60.0㎡는 1호, 60.01㎡는 2호입니다.
③ 집이 있었는데도 「무주택」으로 보는 6가지
제3항은 제1항의 “주택을 소유한 사실이 없는 경우”를 「다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다」고 정의하면서, 실제로는 집이 있었더라도 무주택으로 보는 경우를 둡니다.
- 1호 상속으로 받은 주택 공유지분(부속토지 지분 포함)을 모두 처분한 경우
- 2호 도시지역이 아닌 곳이나 면(수도권 제외)에 있는 오래된(사용 승인 20년 이상)·85㎡ 이하 단독주택이나 상속주택에 살다가 다른 지역으로 이주한 경우 — 감면 주택 취득 전 또는 취득일부터 3개월 안에 처분해야 함
- 3호 「전용면적 20제곱미터 이하인 주택을 소유하고 있거나 처분한 경우」 — 둘 이상이면 제외
- 4호 취득일 현재 시가표준액 100만원 이하 주택
- 5호 전세사기피해주택
- 6호 2024~2025년에 1년 이상 세 들어 살던 소형 주택(2억·수도권 3억 이하)을 사서 감면받은 경우(추징된 경우 제외)
무주택 여부를 어떻게 확인하는지는 제5항이 행정안전부장관 고시에 맡겼습니다. “생애최초 주택구입 취득세 감면 운영기준”(행정안전부 고시 제2023-13호)에 따라 관할 시·군·구가 확인하므로, 분양권·입주권 보유 이력처럼 애매한 경우는 신고 전에 관할에 물어보는 것이 안전합니다.
④ 부부 공동명의 — 한도는 주택 한 채당
제2항은 「2인 이상이 공동으로 주택을 취득하는 경우에는 해당 주택에 대한 제1항제1호에 따른 총 감면액은 300만원 이하로 하고, 제1항제2호에 따른 총 감면액은 200만원 이하로 한다.」고 정합니다. 부부가 5억원 아파트를 50:50으로 사면 산출세액은 500만원(각 250만원)이고, 둘 다 요건을 갖췄어도 감면 합계는 200만원입니다. 지분대로 나누면 각 100만원 감면, 각자 150만원 납부입니다. 공유자별로 어떻게 나누는지는 법에 적혀 있지 않아 지분 안분은 가정입니다. 관할 확인이 필요합니다.
⑤ 최소납부세제는 걸리지 않는다
취득세를 전액 면제받으면 15%는 내게 하는 최소납부세제(제177조의2)가 있습니다. 생애최초 감면은 여기에 걸리지 않습니다. 300만원 구간(제36조의3 제1항 제1호)은 같은 조 제1항 제2호의 제외 목록에 들어 있습니다. 200만원 구간은 면제되는 경우 산출세액이 200만원 이하라 제1항 제1호(취득세 200만원 이하)에 해당합니다.
실제로 덜 내는 돈은 지방교육세·농어촌특별세까지 따져야 합니다 → 생애최초 감면 200만원, 실제로 덜 내는 돈은?. 감면 뒤 3년 동안 조심할 것 → 생애최초 취득세 감면 추징 2026 개정.