생애최초 취득세 감면 추징 — '3개월 전입·3년 실거주'는 옛말, 2026년부터 '3년 안에 팔거나·증여·임대'만 추징

생애최초 감면을 받고 나서 가장 많이 묻는 것이 "언제까지 살아야 하나", "전입을 늦게 하면 추징되나"입니다. 2025년까지는 3개월 안에 전입하고 3년 동안 실제로 살아야 했습니다. 2026년 1월 1일부터는 이 요건이 빠지고, 취득 후 3년 안에 팔거나·증여하거나·임대(다른 용도)하면 추징하는 것으로 정리됐습니다.

① 무엇이 바뀌었나

개정된 제36조의3 제4항은 이렇습니다. 「제1항에 따라 취득세를 감면받은 사람이 해당 주택을 취득한 날」부터 「3년 이내에 해당 주택을 매각ㆍ증여(배우자에게 지분을 매각ㆍ증여하는 경우는 제외한다)하거나 다른 용도(임대를 포함한다)로 사용하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.」

종전 칸은 금천구청 안내 페이지의 개정 전·후 비교에 따른 요약입니다. 이 안내도 개정 후 내용을 「상시거주 요건, 추가주택 취득 제한 요건 삭제」로 설명합니다. 실거주 의무가 없어졌다고 아무 목적으로나 사도 된다는 뜻은 아닙니다. 제1항의 「본인이 거주할 목적으로」는 그대로 남아 있습니다.

② 「3년」 세는 법 — 만료일 당일은 추징

기간은 첫날을 빼고 셉니다(민법 초일 불산입). 그래서 2026년 3월 10일에 취득했다면 3년이 끝나는 날은 2029년 3월 10일입니다. 이날 매각 잔금을 받으면 「3년 이내」라 추징되고, 2029년 3월 11일부터는 추징되지 않습니다.

③ 세입자 있는 집을 산 경우 — 기산일 특례

제4항 괄호는 취득자가 「「주택임대차보호법」 제3조제4항에 따라 임대인의 지위를 승계한 경우」로서 임차인이 계속 살고 있으면 3년을 「그 임대차기간의 만료일」부터 센다고 정합니다. 단, 「해당 주택의 취득일을 기준으로 남아 있는 임대차기간이 1년 이내인 경우로 한정한다」.

• 2026-04-01 취득, 승계한 전세 만료 2027-02-28(남은 기간 1년 이내) → 기산일 2027-02-28, 만료일 2030-02-28
• 2026-04-01 취득, 전세 만료 2027-06-30(1년 초과) → 특례 없음, 만료일 2029-04-01. 그 사이 임차인이 계속 살면 「임대」로 볼 위험이 있으니 관할에 확인하세요.

④ 배우자에게 지분을 넘기는 것은 괜찮다

괄호 「배우자에게 지분을 매각ㆍ증여하는 경우는 제외한다」 덕분에 3년 안에 배우자에게 50% 지분을 증여해도 추징되지 않습니다. 자녀·부모 등 다른 사람에게 넘기면 추징 대상입니다. 일부 지분만 제3자에게 넘긴 경우 그 비율만큼만 추징하는지는 해석의 영역입니다. 계산기는 지분 비율로 계산하고 「해석」 표시를 붙입니다.

⑤ 2025년 이전에 취득했다면?

부칙(법률 제21309호) 제5조 제2항은 「이 법 시행 전에 종전의 제36조의3제4항에 따른 추징사유가 발생한 경우에는 제36조의3제4항의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.」고 정합니다. 두 장면으로 나뉩니다.

• 2025-06-02 취득, 전입 안 함 → 3개월이 2025-09-02에 끝나 2026년 전에 종전 사유가 생겼습니다. 종전 규정으로 추징 대상입니다.
• 2023-01-05 취득, 2023-04-01 전입, 2026-02-15 매각 → 종전 규정이라면 상시 거주 3년 미만 매각이지만, 2026년 1월 1일 전에는 종전 사유가 없었습니다. 그러면 개정 제4항이 적용되고, 취득일부터 3년(2026-01-05)이 지났으므로 추징되지 않는다고 볼 수 있습니다.

두 번째 장면은 부칙을 반대로 읽은 해석입니다. 행정안전부의 별도 지침이 있을 수 있으니 매각 전에 관할 시·군·구에 확인하세요. 2021년 이전 감면분은 부칙(법률 제18656호) 제12조가 따로 경과조치를 두고 있어 이 글의 판단과 다를 수 있습니다.

⑥ 추징되면 얼마? — 이자상당액과 60일 기한

제178조 제2항은 추징 시 「대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 이자상당액을 가산하여 납부하여야 하며」라고 정합니다. 시행령 제123조의2 제1항은 기간을 「당초 감면받은 부동산에 대한 취득세 납부기한의 다음 날부터 추징사유가 발생한 날까지의 기간」으로, 율을 지방세기본법 시행령 제34조 제1항의 이자율로 정합니다. 그 이자율은 「1일 10만분의 22를 말한다」입니다.

신고기한은 지방세법 제20조 제3항의 「그 사유 발생일부터 60일 이내」입니다. 놓치면 무신고가산세 20%(이자상당액 제외)와 납부지연가산세(추징세액과 이자상당액을 더한 금액 × 일수 × 10만분의 22)가 붙습니다. 위 예에서 2027-06-30에 기한후신고·납부하면 무신고가산세 40만원에서 1개월 초과 3개월 이내 감면 30%를 빼 28만원, 납부지연가산세 2만 3,935원입니다. 지방교육세를 함께 감면받았다면 그 금액도 추징됩니다. 감면분에 냈던 농어촌특별세의 정산은 관할에 확인하세요.

파산선고, 「천재지변이나 그 밖에 이에 준하는 불가피한 사유로 해당 부동산을 매각ㆍ증여하거나 다른 용도로 사용한 경우」에는 이자상당액만 붙지 않고(시행령 제123조의2 제2항), 감면세액 추징은 그대로입니다.

감면 요건부터 확인하려면 → 생애최초 주택구입 취득세 감면 조건 2026. 감면 금액이 실제로 얼마인지 → 생애최초 감면 200만원, 실제로 덜 내는 돈은?