매매사업자 vs 양도세 비교 — 조정지역 2주택·비사업용 토지·분양권이면 사업자도 양도세율(소득세법 제64조 비교과세)

「매매사업자로 하면 단기세율을 피할 수 있다」는 말은 절반만 맞습니다. 소득세법 §64①은 부동산매매업자가 분양권·비사업용 토지·미등기 자산·조정대상지역 다주택 중과 주택을 팔았으면 종합소득세와 「양도세율로 계산한 세액」 중 많은 것을 내게 합니다. 이 네 가지에 해당하면 사업자로 신고해도 세금이 거의 그대로이고, 종합소득공제를 다른 소득에 쓰지 못하는 몫만큼 오히려 몇만 원 늘어날 수 있습니다(법률 문언 기준). 아래 수치는 2026-10-15 조문 기준 예시 기본값(기본세율 6~45%, 양도 기본공제 250만원, 종합소득공제 150만원, 중과 가산 +20%p)으로 계산했습니다.

§64① 비교과세 — 무엇과 무엇을 비교하나

조문은 대상 자산을 「제104조제1항제1호(분양권에 한정한다)ㆍ제8호ㆍ제10호 또는 같은 조 제7항 각 호」의 자산 매매차익(「주택등매매차익」)이라고 적습니다. 즉 분양권, 비사업용 토지(8호), 미등기(10호), 조정대상지역 다주택 중과 주택(⑦)입니다. 이런 차익이 있으면 종합소득 산출세액은 다음 중 많은 것입니다.

1. 종합소득 산출세액(종합소득과세표준 × 기본세율)
2. 가. 주택등매매차익 × §104 세율 + 나. (종합소득과세표준 − 주택등매매차익 합계) × 기본세율

주택등매매차익은 매매가액에서 양도자산 필요경비, 양도소득 기본공제, 장기보유특별공제를 뺀 금액입니다(시행령 §122②). 그래서 2가는 개인 양도세와 사실상 같은 금액이 되고, 2나는 사업자 경비·종합소득공제가 반영된 나머지 과표에 대한 세금입니다.

반대로 이 네 가지가 아니면 비교과세가 없습니다. 국세청 소득세과-956(2010.9.2.)은 「비교과세 규정이 적용되지 않는 부동산매매차익」의 확정신고에는 §55① 기본세율을 적용한다고 회신했습니다 — 보유 1년 미만 일반 주택·사업용 토지가 사업자에게 유리한 이유입니다(매매사업자 세금 계산법).

예시 — 조정대상지역 2주택 중과, 9개월 보유, 차익 5,000만원

법률 문언(§64①2나 「종합소득과세표준 − 주택등매매차익」, 시행령 §122② 「주택등매매차익 = 매매가액 − 필요경비 − 기본공제 − 장기보유특별공제」)대로 계산하면 사업자가 6만원 더 냅니다(지방소득세 포함 6만 6천원). 2나에서 공제 전 매매차익을 빼는 방식으로 설명하는 교재도 있는데, 그 방식이면 차이는 0원입니다. 어느 쪽이든 절세 효과는 없습니다. 문언대로라면 2가에서 기본공제 250만원을 빼고, 2나에서 다시 남는 과표 100만원(종합소득공제 150만원을 빼고 남은 몫)에 6%가 붙기 때문입니다. 2년 미만 보유라 단기세율 70%와 중과세율 중 큰 쪽이 적용된 점도 같습니다 — 국세청 서면법규과-1315(2013.12.3.)는 매매업자가 보유 2년 미만 주택(2주택 이상)·비사업용 토지를 팔면 예정신고·확정신고 모두 양도소득세 중과세율을 적용한다고 회신했습니다.

중과 주택은 장기보유특별공제도 없어서(§95②) 오래 보유해도 결과가 같습니다. 비사업용 토지는 기본세율 + 10%p와 1년 미만 단기세율 50% 중 큰 쪽(4,750만원 × 50%)입니다. 차익이 커지거나 다른 소득이 있어도 2가는 그대로이고 2나만 바뀌므로, 비교과세 대상이면 「사업자 절세 효과는 없다」고 보는 것이 안전합니다.

예정신고도 양도세율 — 서면-2020-소득-6309

매매업자는 팔 때마다 매매일이 속한 달 말일부터 2개월 안에 토지등 매매차익 예정신고를 합니다(§69①). 보유 2년 미만이면 원칙적으로 기본세율이지만(§69③ 단서), 국세청은 비사업용 토지 단기 양도에 대해 「§69③ 단서규정은 적용하지 아니하고 §104에 따른 세율을 적용」한다고 회신했습니다(서면-2020-소득-6309, 2021.6.9.). 예정신고 매매차익에서는 기본공제를 빼지 않으므로(시행령 §128①) 위 중과 2주택 예시의 예정신고 세액은 5,000만원 × 70% = 35,000,000원이고, 5월 확정신고에서 33,310,000원으로 정산돼 1,690,000원을 돌려받는 구조입니다.

지방소득세·중과 유예 종료·계류 중인 정부안

• 지방세법 §93④도 같은 구조로 부동산매매업자의 개인지방소득세를 비교과세합니다(세율은 소득세의 1/10 예시).
• 다주택 양도세 중과 한시 배제는 2026년 5월 9일로 끝났습니다(대한민국 정책브리핑). 다만 5월 9일까지 매매계약을 맺고 계약금을 받은 사실이 증빙되면, 계약일부터 4개월(기존 조정대상지역) 또는 6개월(2025-10-15 이후 새로 지정된 조정대상지역) 안에 잔금·등기를 마친 양도는 중과에서 빠집니다. 그 밖의 조정대상지역 주택 양도에는 2주택 +20%p·3주택 이상 +30%p가 다시 적용됩니다.
• 2026년 세제개편 정부안·미확정: 보유 2년 이상 조정대상지역 주택 중과 가산을 2027년 +5%p/+10%p, 2028년 +10%p/+15%p로 낮추는 정부안이 발표됐습니다(뉴스핌 2026.8.3. 보도). §64 비교과세의 「§104 세율」도 함께 바뀌므로, 통과되면 개인·사업자 모두 세액이 같이 내려갑니다 — 2026-12 국회 의결 후 다시 확인하세요.